第二條本規定適用於漳州市行政區域內的物業管理活動及其監督管理。
第三條漳州市住房保障和房產管理局負責全市物業管理活動的監督管理。主要職責是:
(壹)負責宣傳、貫徹、執行國家和地方物業管理法律、法規和有關規定，制定我市物業管理的相關規範性文件；
(二)指導和監督全市物業管理工作；
(三)負責三級(含暫定三級)物業服務企業的資質審查、認證和資質年檢；
(四)負責市區範圍內物業專項維修資金的監管；
(五)負責協調處理物業管理中的重大矛盾和糾紛；
(六)負責建立和管理全市物業服務企業信用檔案，加強對物業服務企業服務行為的監管；
(七)指導和監督市物業管理協會的工作，促進市物業管理協會加強行業指導和行業自律。
各級建設、規劃、城市管理行政執法、衛生、環保、消防、物價、工商、公安等有關部門應當按照各自職責做好物業管理的監督管理工作。
第四條縣(市、區)房地產行政主管部門負責本行政區域內物業管理活動的日常監督管理。主要職責是:
(壹)指導街道辦事處(鄉鎮人民政府)和居(村)民委員會的物業管理工作；
(二)負責業主大會和業主委員會的建立和備案；
(三)負責三級(含暫定三級)物業服務企業的初步資質審查和資質審查；
(四)建立物業管理投訴受理制度，及時處理物業管理糾紛；
(五)加強對物業企業服務行為、服務質量、業主大會和業主委員會行為的日常監管；
(六)負責物業服務合同和臨時管理協議的備案。
縣(市)房地產行政主管部門負責本行政區域內物業專項維修資金的監管。
第五條街道辦事處(鄉鎮人民政府)負責協調本行政區域內物業監督管理與社區建設的關系。主要職責是:
(壹)負責檢查和監督居(村)委會的物業管理；
(二)負責籌備業主大會和指導成立業主委員會，負責業主大會解散後的財產清算；
(三)加強對物業服務企業、業主大會和業主委員會的日常監管，協調物業管理與社區建設的關系，協調處理業主委員會與業主、業主與業主之間的糾紛和投訴；
(四)積極引導舊住宅區成立業主大會，改善基礎條件，逐步實行物業管理；
(五)負責轄區內三級(含暫定三級)物業服務企業資質初審。
第六條居(村)民委員會負責協調相關部門對本轄區內的日常物業管理活動進行指導、監督和檢查。主要職責是:
(壹)負責本轄區內業主大會和業主委員會工作的指導、協調和監督；
(二)負責監督業主委員會做好物業服務合同終止時的物業管理移交工作；
(三)派員參加業主大會解散後的財產清算；
(四)對於已經自然形成且無爭議的區域，負責向縣(市、區)房地產行政主管部門提出書面建議，確認物業管理區域；
(五)協調處理業主之間、業主與業主委員會之間、業主與物業服務企業之間的糾紛。
第七條獨立的非住宅物業項目可以作為壹個獨立的物業管理區域。
第八條壹個物業管理區域內業主人數超過65，438+000人的，可以以幢、單元、樓層為單位選舉壹名業主代表，業主代表參加業主大會。選舉業主代表出席業主大會會議的，業主代表應當在出席會議3日前，就業主大會會議擬討論的事項書面征求其所代表的業主的意見。需要投票表決的，業主同意、反對或棄權。具體票數由業主代表本人簽字後在業主大會上表決時如實反映。業主拒絕簽字的，視為自動放棄。實行物業管理的住宅區，每套住宅至少選舉壹名業主代表；在別墅區，每10套別墅至少選舉壹名業主代表。
第九條總建築面積2萬平方米以上的住宅小區或者總建築面積1萬平方米以上的高層住宅，開發建設單位應當通過招投標方式選聘物業服務企業實施前期物業管理，簽訂前期物業服務合同，並在30日內報物業所在地的縣(市、區)房地產行政主管部門備案。
建議其他建設項目的開發建設單位采用招標方式選聘物業服務企業實施前期物業管理。投標人少於三家的，經物業所在地的縣(市、區)房地產行政主管部門批準，可以協議選聘具有相應資質的物業服務企業。
第十條開發建設單位應當在物業銷售和安置前制定臨時管理規約，臨時管理規約應當在制定後30日內向縣(市、區)房地產行政主管部門備案。
臨時管理規約的內容不得違反法律法規，不得損害公眾利益和物業買受人的合法權益。
第十壹條開發建設單位應當在物業出售和安置前，向物業買受人和被拆遷人明示臨時管理協議，並予以說明。物業買受人和被拆遷人在與開發建設單位簽訂物業買賣、拆遷、安置合同時，應當書面承諾遵守臨時管理協議。
第十二條開發建設單位是前期物業管理的招標單位，在當地房地產行政主管部門的監督下，負責前期物業管理的招標工作，並在下列時限內完成招標工作:
(壹)新建商品房項目應在銷售前30日內；
(二)商品房項目預售前應取得《商品房預售許可證》；
(三)非銷售的新建物業項目，應當在使用前90日內交付使用。
第十三條開發建設單位應當與物業服務企業辦理物業驗收手續。檢查中發現配套設施、設備、工程質量等不符合要求的問題，由開發建設單位負責整改，開發建設單位應當在30日內將符合驗收要求的相關手續報縣級以上房地產行政主管部門備案。
前期物業服務合同終止時，物業服務企業應當向業主委員會移交相關材料。
第十四條規劃擴建方案聯審時，開發建設單位應當邀請當地房地產行政主管部門參加，並在設計文本中明確物業管理用房的具體位置和相應面積。
城鄉規劃管理部門在核發建設工程規劃許可證時，應當審查物業管理用房的位置和面積。物業管理用房確定後，開發建設單位應當在辦理物業驗收手續時移交給物業服務企業，並報縣級以上房地產行政主管部門備案。
物業管理用房屬於全體業主所有，由物業服務企業使用。未經業主大會同意，物業服務企業不得改變物業管理用房的用途。
第十五條外來物業服務企業進入本市從事物業管理和經營活動，應當持有物業服務企業資質證書等相關合法有效證件，依法到當地工商局辦理相關手續，並到漳州市住房保障和房產管理局辦理備案登記手續。
物業服務企業應當在其資質等級範圍內根據物業服務合同提供相應的物業服務，接受業主監督，自願加入行業協會，遵守章程等自律規定。
第十六條物業服務企業應當在物業管理區域內公布物業服務項目、服務標準和收費標準。
物業服務企業聘用保安人員應當遵守國家有關規定。
第十七條對物業管理區域內違反城市管理、治安、環境保護、物業裝飾裝修和使用等相關法律法規的行為，物業服務企業應當予以勸阻和制止，並及時向相關行政管理部門報告。
第十八條縣(市、區)房地產行政主管部門應當建立健全投訴舉報制度，公布投訴舉報電話號碼，受理投訴舉報後及時對投訴舉報內容進行核查和處理，並將核查和處理結果通知投訴舉報人。
第十九條在物業管理區域內，公共* * *區域內的違法建設，由市城市管理行政執法局或者縣(市)規劃行政主管部門依法予以處罰。
物業管理區域內擅自拆除、改動房屋承重結構等違法行為，由建設行政主管部門依法處罰。
除前兩款外，物業管理區域內違反物業管理法律、法規的違法行為，應當由縣級以上房地產行政主管部門處罰的，依照有關規定處罰。
在物業管理區域內違反相關法律法規的，由相關行政管理部門按照相關規定予以處罰。
第二十條物業服務企業未履行物業服務合同約定的，業主委員會應當督促其限期整改，造成業主人身、財產安全損害的，應當承擔相應的法律責任；業主逾期未繳納物業服務費的，業主委員會應當督促其限期繳納。逾期仍不繳納的，物業服務企業可以向人民法院提起訴訟。
第二十壹條當事人對行政處罰決定不服的，可以在收到行政處罰決定之日起60日內，向上壹級主管部門或者同級人民政府申請行政復議；也可以在三個月內直接向人民法院提起行政訴訟。
第二十二條房地產行政主管部門或者其他有關行政管理部門的工作人員利用職務上的便利，收受他人財物或者其他好處，不依法履行監督管理職責，或者對違法行為不予查處，構成犯罪的，依法追究刑事責任；尚不構成犯罪的，依法給予行政處分。
第二十三條本規定自2008年5月6日起施行。1996 65438+2月24日《漳州市住宅區物業管理暫行規定》同時廢止。
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