因農村宅基地土地性質及審批要求的特殊性，現實生活中便產生了諸如借名申請宅基地建房、借用、買賣宅基地等形式來建房的現象，那麽在他人名下宅基地上建房，房屋所有權到底歸誰就成了現實問題，而因此產生的法律糾紛也屢見不鮮，現就壹個案例來做壹下簡要分析：
案例： 陳宏軍與吳嶽龍、吳舟所有權確認糾紛 --（2015）舟定岑民初字第16號
（ 1 ）當事人： 原告（反訴被告）陳宏軍。
被告（反訴原告）吳嶽龍。
被告（反訴原告）吳舟。
（ 2 ）訴訟請求： 要求法院確認上述位於定海區雙橋街道東方周家60號房屋歸原告所有並判令倆被告協助原告辦理房屋及土地更名手續。
反訴要求： 原告返還位於東方周家60號的宅基地，在法庭辯論結束後變更請求為要求原告審批宅基地用於被告建房、如原告不能獲批宅基地的則要求原告支付在原告占有被告宅基地期間被告租房居住支出的租賃費。
（ 3 ）查明事實： 原告陳宏軍母親吳建設與被告吳嶽龍系姐弟關系，被告吳嶽龍與被告吳舟系父子關系。2003年，因原告已到結婚年齡但未能獲批宅基地，吳建設與被告吳嶽龍商議，以吳嶽龍名義審批宅基地，用於原告建造婚房。後吳建設以被告吳嶽龍名義到相關部門辦理審批手續（私人建房規劃許可審批表、農村私人建房用地呈報表中“現有在冊人口”壹欄記載為吳嶽龍、吳舟），獲批鄰村東方村周家壹處宅基地，並於2004年在該處宅基地上建造房屋（現門牌號碼為“舟山市定海區雙橋街道橋頭施社區東方周家60號”），該房屋建成後壹直由原告居住使用。2014年11月4日，倆被告與原告及原告妻子毛賽紅簽訂“農村宅基地調劑協議”，後因原告未能滿足被告提出的補償要求，協議雙方未到相關部門辦理土地使用權變更登記。
上述事實，有原被告陳述及雙方當事人提供的私人建房規劃許可審批表、農村私人建房用地呈報表、建設用地規劃許可證、建設工程規劃許可證等予以證實。
（ 4 ）爭議焦點： 在他人名下的宅基地上建房，房屋所有權歸土地使用權人所有還是歸房屋建設人所有。
（ 5 ）法院裁判：
法院認為：農村宅基地的所有權歸集體，宅基地使用權的主體是特定的農村居民，宅基地使用權不同於壹般的物權，只能由宅基地使用權人行使，在行使收益或處分權利的時候，是受到嚴格限制的。根據對《中華人民***和國物權法》相關條文的理解，轉讓宅基地使用權，必須同時具備包括以下幾點的條件：壹、受讓人符合宅基地使用權分配條件；二、轉讓行為須征得集體經濟組織同意。國家土地管理局《關於以其他形式非法轉讓土地的具體應用問題請示的答復》明確“原宅基地使用者未經依法批準通過他人出資翻建房屋，給出資者使用，並從中牟利或獲取房屋產權，是屬‘以其他形式非法轉讓土地’的違法行為之壹”。原告陳宏軍在被告吳嶽龍獲批宅基地上建房，實質是被告將宅基地使用權轉讓給原告，因不符合上述條件，本院認定該轉讓行為無效。房屋所有權不能脫離宅基地單獨設立，故原告要求確認位於定海區雙橋街道東方周家60號房屋歸原告所有以及其他訴訟請求，不予支持。被告自願將其審批獲得的宅基地交由原告建房，在地上建築物尚存的情況下，原告返還宅基地使用權是不符合客觀實際的；被告未提供證據證實其與原告在2003年有關於由原告審批宅基地給被告建房或因被告無房居住給予被告補償的約定，且宅基地使用權不能單憑申請人主觀意願獲得，對被告的上述請求，本院不予支持。據此，依照《中華人民***和國物權法》第壹百五十二條、第壹百五十三條，《中華人民***和國土地管理法》第六十二條的規定，判決如下：
壹、駁回原告陳宏軍的訴訟請求。
二、駁回反訴原告吳嶽龍、吳舟的反訴請求。
（ 6 ）律師觀點：
首先，宅基地是否能夠單獨轉讓？
我認為單獨轉讓宅基地的行為應屬於無效。 根據最高人民法院的《中華人民***和國物權法》條文理解與適用相關著述，我們可推測最高院的觀點：
農村宅基地的所有權歸集體經濟組織，使用權歸集體經濟組織內的成員，因此，具有無償性、福利性和限制轉讓性。申請建房者基於村民身份獲得宅基地的使用權，而所有權仍屬於集體，非法轉讓宅基地是對農村集體組織土地所有權的侵害。
宅基地使用權不得單獨轉讓，有下列轉讓情況，應認定無效：
（1）城鎮居民購買；
（2）法人或其他組織購買；
（3）轉讓人未經集體組織批準；
（4）向集體組織成員以外的人轉讓；
（5）受讓人已有住房，不符合宅基地分配條件。
宅基地使用權的轉讓必須同時具備以下條件：
（1）轉讓人擁有二處以上的農村住房（含宅基地）；
（2）同壹集體經濟組織內部成員轉讓；
（3）受讓人沒有住房和宅基地，符合宅基地使用權分配條件；
（4）轉讓行為征得集體組織同意；
（5）宅基地使用權不得單獨轉讓，地隨房壹並轉讓；
另外，根據國家土地管理局《關於以其他形式非法轉讓土地的具體應用問題請示的答復》現行有效國家土地管理局[1990]國土函字第97號
浙江省土地管理局：
妳局浙土［1990］第15號《關於要求對浙土復［1990］8號審閱認可的請示》收悉。經研究認為，妳局浙土復［1990］8號《關於以其他形式非法轉讓土地的具體應用問題的答復》與《中華人民***和國土地管理法》第四十七條規定相符。原宅基地使用者未經依法批準通過他人出資翻建房屋，給出資者使用，並從中牟利或獲取房屋產權， 是屬“以其他形式非法轉讓土地”的違法行為之壹。
其次，那麽如果轉讓行為無效，所建的住宅物權歸誰呢？
根據最高人民法院關於貫徹執行《中華人民***和國民法通則》若幹問題的意見（試行）第八十六條：非產權人在使用他人的財產上增添附屬物，財產所有人同意增添，並就財產返還時附屬物如何處理有約定的，按約定辦理；沒有約定又協商不成，能夠拆除的，可以責令拆除；不能拆除的，也可以折價歸財產所有人，造成財產所有人損失的，應當負賠償責任。
根據《中華人民***和國土地管理法》第十條的規定，農民集體所有的土地依法屬於村民集體所有的，由村集體經濟組織或者村民委員會經營、管理；已經分別屬於村內兩個以上農村集體經濟組織的農民集體所有的，由村內各該農村集體經濟組織或者村民小組經營、管理；已經屬於鄉（鎮）農民集體所有的，由鄉（鎮）農村集體經濟組織經營、管理。第六十三條的規定，農民集體所有的土地使用權不得出讓、轉讓或者出租用於非農建設。
房屋與宅基地的使用權是不可分離的，只能為同壹人所有，土地上建造建築物須經壹定程序批準，並以取得土地使用權為前提，所以土地使用權的取得是取得建築物所有權的基礎。
在他人享有使用權的宅基地上建造房屋，就發生了動產（建築材料）與不動產（土地）的附合，根據民法原理，附合物歸屬應依照"附合後的新財產歸不動產人，原動產人可取的與其動產相當的補償"之原則， 故此，由土地使用權人取得房屋所有權。
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本文參考文獻：
相關法規
1. 國家土地管理局《關於以其他形式非法轉讓土地的具體應用問題請示的答復》
2. 最高人民法院關於貫徹執行《中華人民***和國民法通則》若幹問題的意見（試行）第八十六條
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司法觀點
1. 農村房屋買賣，區分試點地區和非試點地區，試點地區要在國家政策允許範圍內進行依法保護
2. 依法保障農戶宅基地用益物權，促進宅基地制度的嚴格管理與完善
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