（壹）房地產估價師執業風險的內涵分析
我們知道，房地產估價的程序包括承接項目→估價準備→現場查勘→撰寫估價報告→復核審批→交付報告→立卷歸檔。從工作程序上說，房地產估價師通過自己的執業活動，撰寫了房地產估價報告，交付委托方，收取費用後，估價任務算是完成了。但是，從壹開始，估價師就有了承擔風險的可能。房地產估價是專業性極強的工作，房地產估價師出具的估價報告具有法律效力，許多經濟活動均以此為據。因此國家制訂了許多相關的法律法規，明確了房地產估價師必須對其出具的房地產估價報告的真實性負責，並規定了相應的責任。筆者認為，房地產估價師執業風險的內涵，可以理解為房地產估價師在出具了評估報告後，由於評估報告內容的真實性偏差對相應經濟活動造成的損失應承擔的責任。
（二）房地產估價師執業風險的類型
從現有的法律、法規來看，房地產估價師執業中可能面臨的風險有以下幾種：
1、民事賠償風險
《房地產估價師執業資格制度暫行規定》（建房[1995]147號）第二十六條規定，“由於房地產估價失誤給當事人造成經濟損失的，由所在單位承擔賠償責任。所在單位可以對房地產估價師追償”。《房地產估價師註冊管理辦法》（建設部100號令）第二十五條重申，“在房地產價格評估過程中，因違法違紀或者嚴重失誤給當事人造成的經濟損失，由房地產價格評估機構承擔賠償責任，房地產價格評估機構有權向簽字的房地產估價師追償”。
以上文件規定的還只是估價師從經濟上對受到損失的當事人進行賠償，尚不至於影響估價師的執業資格。
2、行政處罰風險
《房地產估價師執業資格制度暫行規定》第二十八條第五款規定，“與委托人串通或故意做不實的估價報告和因工作失誤，造成重大損失的”，“由註冊單位對當事人處以警告、沒收非法所得、暫停執行業務、吊銷房地產估價師《執業資格證書》、《房地產估價師註冊證》，並可處以罰款”。《房地產估價師註冊管理辦法》第三十條第壹款也規定，“給當事人造成直接經濟損失的”，“處以違法所得3倍但不超過3萬元的罰款；沒有違法所得的，可以處以1萬元以下的罰款”。
這是比較嚴重的處罰，直接由主管部門作出，嚴重的可以吊銷《執業資格證書》、《房地產估價師註冊證》，影響估價師的職業前途。
3、刑事處罰風險
我國《刑法》中針對房地產估價師執業規定了兩個相關罪名，分別是“中介組織人員提供虛假證明文件罪”和“中介組織人員出具證明文件重大失實罪”。
《刑法》第229條第1、2款規定，“承擔資產評估、驗資、驗證、會計、審計、法律服務等職責的中介組織的人員故意提供虛假證明文件，情節嚴重的，處五年以下有期徒刑或者拘役，並處罰金。前款規定的人員，索取他人財物或者非法收受他人財物，犯前款罪的，處五年以上十年以下有期徒刑，並處罰金”——這是對“中介組織人員提供虛假證明文件罪”的闡述。
《刑法》第229條第3款規定，“第壹款規定的人員，嚴重不負責任，出具的證明文件有重大失實，造成嚴重後果的，處三年以下有期徒刑或者拘役，並處或者單處罰金”——這是對“中介組織人員出具證明文件重大失實罪”的闡述。
前者屬於故意犯罪，後者屬於過失犯罪。同時，人民法院有關的司法解釋還對上述兩罪的立案標準作了明確的規定，“中介組織人員提供虛假證明文件罪”的立案標準是造成直接經濟損失50萬元以上，“中介組織人員出具證明文件重大失實罪” 的立案標準是造成直接經濟損失100萬元以上。受到刑事處罰的後果是相當嚴重的，不僅會被剝奪人身自由，而且估價師的職業前途也將受到極大的影響。
（三）房地產估價師執業風險的特征
通過上述幾種風險類型的分析，可以歸納出房地產估價師執業風險具有如下特征：
1、在壹定時期內具有或然性
這種風險只有在當事人確實受到了經濟損失，並且這種損失是由估價報告的誤導造成的時候才產生。比如銀行貸款評估，由於評估報告的“高評”使銀行多放了貸款，借款人在壹定時期後無法歸還貸款，造成銀行資金流失，這時就要追究評估師的責任，風險也因此發生。但是，如果借款人確實按借款合同還貸，履約情況正常，銀行也不會追究責任，風險也不會發生，並不是每項有問題的評估都會發生風險。這是壹種在壹定時期內存在的或然風險。
2、責任最終由個人承擔
從上面的風險類型分析可以看出，無論是民事上、行政上甚至刑事上，最終的責任總是由估價師個人承擔。承擔方式上有：追償經濟損失、註銷執業資格甚至刑事處罰等，影響估價師的職業前途。所以說估價師是執業風險的最終承擔者。
3、承擔的責任與獲得的報酬極不對稱
就民事賠償來講，由於房地產的標的額巨大，賠償的金額通常是以萬、十萬甚至百萬計的，而行政處罰和刑事處罰更會剝奪估價師的執業資格和人身自由。這與估價師評估所獲得的報酬相比，簡直是天壤之別。
（四）房地產估價師執業風險的防範措施
1、加強法制學習，提高法律意識
從本質上說，房地產估價師的執業風險就是承擔法律責任。因為不管是受到經濟賠償、行政處罰或刑事處罰，都是依據相應的法律、法規作出的。許多房地產估價師埋頭鉆研業務知識，對估價規範、估價技術、估價參數耳熟能詳，但對法律知識卻知之甚少，導致難以把握對與錯、是與非、合法與違法以及罪與非罪的界限。作為估價師，必須學習有關的民法、經濟法、合同法等民事法律知識，也要了解刑法、刑事訴訟法等刑事法律常識。通過學習法律知識，了解所承擔的法律責任及違法後果的嚴重性，就可以在心目中樹立起壹道是非界線。這是估價師防範執業風險的壹項根本措施。
2、嚴格遵守職業道德，加強自律
“公平、公正、公開”是房地產估價師基本的職業道德標準，絕大多數估價師是能夠遵守的。可是由於不同的原因，如礙於情面、爭取業務、行政幹預、謀取私利等，總有壹些估價師違背了上述職業道德，使估價報告內容全部或部分失實，損害了當事人的利益。同時，也給自己埋下了壹棵“定時炸彈”，說不定什麽時候就會被追究責任。但是，估價師雖然“常在河邊走”，但要努力做到“盡量不濕鞋”。這裏面有個度，還是請大家自己把握。把房地產估價師站點加入收藏夾
3、保證估價結果的合理性
委托方拿到估價報告後，首先關心的是估價結果，因為估價結果對當事人的經濟活動有決定性的影響。如果估價結果合理，估價師也就不會有任何承擔法律責任的可能，執業風險也無從談起。因此，提高估價結果的合理性是防範執業風險的核心措施。
如何保證估價結果的合理性？方法有很多，如規範操作、機構內部三級審核、案例和參數選取準確等。最根本的壹點，就是正確把握市場，以市場信息為依據進行評估。在市場經濟條件下，絕大多數的評估都要給出市場價格。估價報告所用的案例必須是來自市場的真實案例，不能憑空捏造；各項參數的確定要依據市場行情，盡量避免主觀決定；估價結果要貼近市場行情，不能偏差太大。要做到這點，就需要估價師平時下功夫去收集、整理市場信息，並將其應用於評估實踐中。從某種意義上說，每壹份評估報告的真正審核者不是單位的總估價師、總經理，而是市場。評估結果必須經得起市場的檢驗，這是防範風險的實質性措施。
4、提高估價業務委托合同的質量，明確約定雙方的責任和義務
有些風險是由於委托方和估價方責任未明確造成的。比如，《房地產估價規範》4.0.2條規定“估價目的應由委托方提出”，這點必須在委托合同中寫明，並由委托方認可。因為不同估價目的下的評估結果會有較大差異。舉例來說，同壹套住宅，以轉讓為目的評估得出的評估結果中可能會含有房屋的裝修價值，而以抵押為目的評估得出的價格就不包含裝修價值，甚至出於謹慎原則，評估結果僅為抵押價值。如果將以轉讓為目的的評估報告用於抵押貸款，就會高估價值。如果在委托合同中不加以約定或約定不明確的話，那麽在發生評估報告的實際用途與報告內規定用途不符時，估價師極有可能由於“說不清楚”而被“合理地懷疑”為有意提供不實的評估報告。而有效防範此風險的方法是提高估價業務委托合同的質量，明確約定雙方的責任和義務。估價業務委托合同是進行估價的依據之壹，它明確了委托方和估價方的權利和義務以及相應承擔的責任，必須由委托方承擔的責任和義務務必在委托合同中寫明。
5、合理使用估價報告的“假設與限制條件”
在實踐中，估價報告中的“假設與限制條件”對某些難以確定的事項作了必要的假設，同時限制了估價結果應用的條件，確實起到了保護估價師的作用。但是，必須註意的是，“假設與限制條件”不能濫用，必須以合法、合規為前提。比如，某臨街底層房地產合法用途是住宅，實際用途是店鋪（但沒有合法證明）。住宅用途的市場價格為5000元/平方米，當事人為了要銀行多貸款，找到估價師要求出壹份評估報告，並要求按照商業店鋪用途評估到1萬元/平方米。這時，估價師必須按照規範，按照合法原則評估住宅用途的價格，千萬不能順應委托方要求，在“假設與限制條件”中假設其用途為商業店鋪用途後按店鋪用途出具估價報告。這樣做違背了合法原則，也很容易產生風險。估價師必須杜絕濫用假設與限制條件。
6、加強同行間的溝通與合作
不同的估價師所具備的估價專長不壹樣，有的估價師擅長做住宅評估，有的擅長做商業房地產評估，有的擅長做土地評估。估價機構也是如此。通過同行的相互合作，可以取長補短、相互借鑒、互通信息，對壹些難度較大或比較新型的評估業務可以***同探討研究，在做出高質量的評估報告的同時，也分擔了風險。比如，本市某住宅小區由於前後設計方案的變化，小區業主認為自己的房屋價值受到了影響，部分房屋的價值有所變動，與開發商發生了糾紛。開發商委托評估機構進行價值影響量的評估。這是比較具有新意的評估項目。筆者所在機構與其他四家機構***同進行該項評估，在評估中多名估價師發揮自身所長，緊密合作，在規定的時間內出色地完成評估，得到了當事人的認可，使糾紛得以圓滿解決。
結論
以上是筆者站在房地產估價師的角度提出了壹些對執業風險及防範的看法。但是，執業風險的防範是壹項系統工程，需要估價師個人、估價機構、行業協會、政府主管部門***同努力，才能建立壹個完善的風險防範體系，為估價師的執業營造壹個安全的執業環境。希望本文能夠起到拋磚引玉的作用，引起更多同行對房地產估價師執業風險及防範的關註與研究。