法律往往滯後於社會發展，很多問題沒有明文規定，往往出現法律空白，比如打著這壹條的幌子買房。分析了名下購房現象的成因和風險，從物權與物權之爭的角度闡釋了“物權說”與“債權說”在此問題上的分歧，並結合當前司法實踐，從國家政策、舉證責任、統壹判決、社會效果等方面分析了存在的問題。 並最後指出在確定名下購房所有權時需要考慮的相關因素，以解決名下購房引發的各類糾紛，維護安全和交易。
壹、名下買房的原因和風險
不動產實名登記在當前社會背景下並不是壹個新問題。這種行為在中國的實踐中由來已久，並不是某個地區特有的現象。這是壹個長期的、普遍的問題。借用買方名義的行為有多種原因，主要有:
(壹)規避法律和政策
1.規避住房限購令的政策
房地產行業關系到國計民生，也是中國經濟增長的強大動力。然而，近年來，房地產市場存在過度投資的問題，投機行為仍然大量存在。隨著房價的不斷上漲，房地產市場出現了各種畸形發展的亂象。在這方面，國家加強了對房地產行業的宏觀調控，如房屋限購政策，以抑制房價的過快增長。在此背景下，壹些購房者為了規避房屋限購政策，借用他人名義購房，導致實踐中出現大量不動產登記案件。2010以來，為抑制房價過快上漲，全國多個地區出臺限購令，限制部分家庭購房過多或投機者炒房，以維持房價穩定。這也直接導致了壹些想買多套房子的投機者和家庭鋌而走險，以他人名義買房並登記。
2.避免貸款限制令和其他貸款障礙。
限貸令的主要對象是無法提供納稅證明和社保繳納證明的非本地居民，以及購買第三套及以上住房的家庭。為了買房，這些群體往往不得不選擇冒用他人名義買房、貸款。此外，各大銀行在辦理住房貸款時，都有相應的限制性條件，比如貸款人的年齡、穩定的收入等。壹些有買房意願但沒有貸款資格的人，只能以他人名義貸款買房。另外，城鎮職工壹般都有住房公積金，如果買房時使用公積金貸款，可以享受壹定的優惠。壹些沒有住房公積金貸款的人為了獲得優惠貸款，同意有住房公積金貸款資格的親友或他人以自己的名義申請貸款購房，但借款人實際上是按月還款。
3、簡化手續，減少稅費
房地產稅改革是NPC和CPPCC近年來的動議，房產稅被視為取代限購令的政策。值得關註的是，2065438年3月1日，《不動產統壹登記暫行條例》生效，為規範不動產登記，維護不動產交易安全，更有效、更切實地保護不動產權利人的合法權益。有人認為不動產統壹登記為房產稅的開征提供了依據，是房產稅即將開征的信號。因此，壹些人為了規避未來可能實施的房產稅征收法律法規，減輕自己購房的稅負，以此與他人簽訂不動產登記合同，達到避稅的效果。與房地產稅類似，遺產稅也已被列入中國稅制改革的議程。有些人為了逃避遺產稅，簡化登記手續，直接把自己的房子登記在子女或其他未來繼承人的名下。
(B)對於具體的購買優惠
這幾年中國房價上漲很快，壹些需要買房的中低收入者買不起。為了保證這些人的生活條件，國家為這些弱勢群體提供有保障的住房。與普通商品房相比，經濟適用房具有相當優惠的價格。正因為如此，為了真正把經濟適用房提供給最需要的人，政府會設置相應的購買條件，比如家庭經濟條件、住房條件等，從而把壹部分不需要政府提供經濟適用房的人排除在外。但這些人並不具備購買經濟適用房的資格，而是利用政策漏洞，私下操作，利用他人購買經濟適用房，從而享受購房優惠。借名人往往與名人約定，以名人名義申請購房指標，並以名人名義登記。借名人實際居住、使用、支付房價。限制性事項消除，時機成熟後，名人會協助借款名人辦理房屋過戶手續。
(三)隱瞞房地產信息的
隱藏合法房產信息的原因可能有以下幾種:壹些公眾人物，比如明星，為了維護自己的生活安寧，不願意將自己的住房信息暴露在公眾面前，所以以他人名義購房並登記；為了避免將來可能的強制執行，有些人把自己的財產，包括房子，登記在別人的名下。即使將來因為不能償還到期債務而被法院強制執行，其名下也沒有可供執行的財產；也有壹些人為了隱藏自己的非法收入，以他人名義購房進行財產轉移；還有的以隱藏灰色收入為目的，通過買房將合法收入和非法收入之間的收入登記在他人名下，以達到隱藏的目的。
(4)其他原因。
不動產實名登記是借款人和名人雙方意思自治的結果，這也決定了這種行為的原因取決於當事人的主觀意願，以上列舉可能難以窮盡。比如，在實踐中，有些人選擇隱藏真實的財產信息，僅僅是因為他們避免了別人的批評，並可能因為財富過多而引發災難。也有純粹的家庭和友情原因。比如有些單位有優惠住房賣給職工。有些員工可能是以個人名義購買，沒有實際需求，但實際上是親戚朋友出錢買的房子，住在裏面。還有的是為了轉移財產或逃廢債務等非法目的。
名下購房行為在我國現行法律中沒有明確規定，但對名義購房人和實際購房人來說，都有相當大的風險:
1.那些以借錢為借口購買經濟適用房和其他政策性住房的人，往往因為名義上的產權人而反悔，導致投資者無法取得房屋的產權。而且在日常生活中，由於名義產權人與出資人關系密切，往往忽略了書面證據的收集和保存。因此，壹旦發生糾紛，投資方往往無法證明購房款是自己支付的，要求名義產權人返還購房款相對困難。
2.名下購買普通住房的，登記購買人反悔借用購買人名義的事項或者登記購買人死亡，其繼承人不了解借用名義的事項，不認可借用名義的事項。
3.第三人反對登記購買人將房地產轉讓給實際投資人。比如，已登記購房人的配偶往往會依據《婚姻法》的規定提出異議，否認借用購房人名義的事實，要求確認房產為夫妻財產。
4.名義購買人轉讓或抵押財產，或法院強制執行財產。
第二，名下購房的債權屬性與物權屬性之爭。
對於名下購買的房屋，實踐中主要有兩種觀點，房屋所有權的物權狀態是否與登記狀態不符，借款人是否應當實際為房屋的真正所有人，從而相應確認借款人為房屋的所有人。
壹種觀點是“物權理論”。這種觀點認為，如果當事人提供的購房款的支付、房貸的償還、雙方對名下房屋所有權的約定等證據能夠證明雙方之間形成了名下房屋的購買關系，那麽當事人之間的真實意思表示就是借名人買房而取得所有權。雖然借用的名人根據相應的房屋買賣合同等文件登記為房屋所有人，但這並不是當事人的真實意思表示。因此，在此基礎上作出的所有權登記不具備因果行為的基礎，導致最終登記的權利狀態與物權狀態不壹致。此時不動產登記簿的權利推定會因為有證據證明真實的所有權狀態而被否定，因此應當回歸到物權狀態。因此，當事人請求確認物權的，應當支持。
另壹種觀點是“債權說”。這種觀點認為，在以名購房中，登記的權利人與第三人之間的合同真實有效，基於這種基本的法律關系已經完成了房屋所有權登記，因此是房屋的唯壹合法所有權人。借款人與登記的權利人之間關於房屋所有權的約定，只能對合同雙方產生約束力，不具有直接確立房屋所有權的法律效力。借款人不能根據《實名購房約定》直接取得房屋所有權。如《關於審理房屋買賣合同糾紛案件若幹疑難問題的會議紀要》(京國發[2014]489號)第十條規定:“借款人對知名人士(登記人)提起訴訟，要求確認該房屋屬於其所有的，法院應當向其說明，告知其可以對該合同提起訴訟，並請該知名人士為其辦理房屋轉移登記手續。”
另壹種觀點是在基本認同物權理論結論的基礎上，對物權理論的論證過程提出不同看法。這種觀點認為，借名買房的實質是當事人之間的串通，並沒有表現出假裝實施法律行為的真實意圖。當事人之間借名購房構成虛偽表示，簽訂房屋買賣合同並以借用名人名義辦理房屋所有權登記的行為構成隱蔽行為。在這種情況下，虛偽的行為應當認定為無效，因此在此基礎上作出的所有權登記失去了物權變動的基本關系，因而不具有相應的物權效力。至於名人買房這種隱性行為，是否有效，應當依據法律、行政法規的強制性規定來認定。不存在無效情形的，名人請求確認不動產物權的，應予支持。
三。司法實踐中的現狀及問題分析
(壹)司法實踐中對借名購房權屬認定的現狀。
近年來，不動產實名登記有增加的趨勢。在審判實踐中，由於缺乏明確的法律指導，法院在認定事實和適用法律的過程中遇到了許多棘手的問題。而且不同的地方法院對同壹類型的不動產登記案件進行點名處理的態度和方式也不同。
部分法院認為，根據《中華人民共和國物權法》(以下簡稱《物權法》)第十七條、第三十三條規定，房產證、不動產登記簿的權屬不具有“絕對”的證據效力，不能僅依據房產證、不動產登記簿確定不動產的權屬，而應依據不動產的物權狀態。房屋所有權證和國有土地使用權證上登記的業主，不代表真正的權利人就是這個人。因雙方對涉案房屋的權屬存在爭議，應根據該不動產的物權狀況確定涉案房屋的權屬。我們可以從購房款的支付、房貸的償還、承諾書、證人證言等證據綜合分析，認定涉案房屋的真正權利人。因此，這類判決通常確認實際出資人為借款人作為實際所有人，名人為登記所有人協助借款人辦理房屋所有權過戶手續。
還有的法院認為，購房款支付的證據和房屋實際使用的事實，可以認定為原、被告雙方都購買了名下房屋的事實，實際上是出了問題的。
業主，也就是借款人，可以請名人幫忙將房屋所有權過戶到自己名下。但在借名購房關系中，作為借款人，只需要債權協助辦理所有權轉移登記；在轉移登記實際完成之前，不涉及房屋的物權；故法院不支持其確認所有權的訴訟請求。
(二)司法實踐中存在的問題。
1，不同類型和判斷依據
從上述不動產登記實名案件可以看出，不同法院對同壹性質的案件界定不同類型，有的歸類為權屬確認糾紛，有的歸類為房屋買賣合同糾紛，有的歸類為原物返還糾紛。根據判斷的依據和理由，通常區分不同類型的合同。對於名下普通房屋的購買登記，多數法院認可其效力。借款人為房屋所有權人，名人配合借款人辦理房屋過戶手續。理由是合同是當事人的真實意思表示，應當基於誠實信用和公平原則按照合同履行。主要依據是《合同法》第60、107條，《物權法》第7、17、19、33條。但也有少數法院不認可雙方的不動產登記合同，認為名人是房屋的自然所有人，主要依據是《物權法》第17條。對於名下經濟適用房的購買和登記，不同法院差異很大。有的法院以名義判決不動產登記合同無效，具體原因也不盡相同:有的認為以合法形式掩蓋了非法目的；有人認為這會損害公眾的利益；有的認為是惡意串通，損害國家、集體或第三人利益；也有少數法院基於《合同法》第五十二條的規定，認為法律、行政法規具有強制性。還有的法院認為，實名不動產登記合同有效，理由是該合同是雙方意思的真實表示，且《保障性住房管理辦法》在性質上屬於部門規章，不是法律、行政法規的強制性規定，主要依據是《民法通則》第五十五條、第五十七條和《合同法》第124條、第186條、第198條。
2.貸款登記合同的效力不同。
對於名下普通住房的購買登記，如果不違反任何法律法規和政策，且有充分證據證明名下登記關系存在的，法院壹般認可其效力；但如果以此為借口購買普通住房，違反了國家或地方的政策，如壹些城市的限購令、限貸令等，法院判決分歧很大，有的認為當然無效，有的認為不違反強制性規定，從而認可此類合同的效力。對於名下經濟適用房的購買和登記，各地法院的判決也大相徑庭。部分
根據《合同法》第五十二條第(二)、(三)、(四)項的規定，法院認定該合同無效。另壹部分法院認為這種合同有效，理由是合同是雙方意思的真實表示，沒有違反強制性規定，沒有損害社會公共利益。可見，不同法院對名下購買政策性住房合同效力的認定存在較大差異。
3.對於借名登記的房屋所有權，有不同的理解。
我國《物權法》不接受物權行為理論，也不承認物權行為的無因性。因此，物權行為的效力受債權行為效力的影響為因，債權行為會影響物權變動的效力。原因行為的無效或撤銷會導致物權本身的變動受到影響；只有當債權行為生效時，基於該債權行為的物權變動才有效。在審判實踐中，不同法院對以姓名登記的房屋權屬的認定，取決於以姓名登記的不動產登記合同是否有效。如果合同有效，那麽根據合同，名人只是房屋名義上的所有人，借款人享有實際權利。如不動產登記簿記載事項與實際情況不符，借款人有權申請更正登記或要求名人配合辦理過戶手續，成為房屋所有權人。如果合同無效，那麽雙方就不存在借貸登記關系，借款人也沒有充分的理由證明不動產登記簿確有錯誤。根據不動產登記，名人是房子的主人。至於借款人支付的購房款，可以和名人單獨處理。因此，對不動產登記合同效力的不同名稱認定，也導致了對房屋所有權的不同理解。
二、名下買房的權屬認定
(壹)確認名下購房協議的有效性
假借名義購房合同的效力需要具體分析，不能壹概而論。不違反法律法規的強制性規定，不屬於惡意串通損害國家、集體和他人合法權益，不侵害社會公眾利益。名下買房的雙方壹旦發生糾紛，請求法院解決矛盾，法院壹般會認為雙方簽訂的合同有效。但如果名下購房合同涉及非法利益，則名下購房合同無效。
1.壹般情況下，名下購房合同是有效的。
我國對合同的效力作了相應的規定，應當符合以下要件:1，當事人應當具有訂立合同的能力；2，意思是沒有破綻；3.合同內容合法，不違反公序良俗，具有實現的可能性。同時還要求合同的內容不違反法律法規的強制性規定，雙方的意思表示真實，合同應當符合相應的形式。以購買商品房為借口的購房合同，大部分都涉及到商品房的購買。簽訂合同的雙方都是具有民事權利能力和行為能力的合格主體。雙方意思表示自由真實，合同主體確定，合同內容合法有效。這個合同的效力沒有瑕疵，雙方的自由選擇應該得到尊重。
隨著社會經濟的快速發展，房價不斷上漲。為了抑制房價，打擊投機炒房，2009年至2013年國務院出臺了各種限購措施，如2010年的國十條、20110年的國八條等，都體現了國家對房地產市場的有效管理。在這種情況下，很多炒房團借他人名義再次買房。那麽實際購房人與名義登記人簽訂的購買名下房屋的合同是否有效？有兩種觀點。壹種觀點認為，實際買受人的行為只是違反了國務院和地方政府關於調控房地產的政策，並未違反法律法規的有效強制性規定，因此其簽訂的以其名義購房的合同是有效的；另壹種觀點認為，在限購令下，實際購房人已經失去了再次購房的資格，實際購房人借用他人名義購房，損害了社會公眾的利益，擾亂了房地產市場的交易秩序，使得真正需要購房的人無法滿足購房需求。因此，雙方簽訂的名下購房合同無效。筆者贊同第壹種觀點，即以違反限購令為名購房的合同效力不受影響，應得到法律認可。因為國家實施限購令是為了減少市場需求，改變房地產市場供求關系，影響房屋交易量和交易價格，合理引導投資，避免通貨膨脹，促進房地產市場健康發展，在壹定程度上實現社會公平正義，有效解決社會民生問題；實際購房人以購房為幌子違反限購政策購房，但投資方式有問題，不符合國家管理規定，不損害國家和他人利益。而且，為了維護房地產市場的交易秩序，保護國家的經濟安全，不能直接認定假借購房的名義簽訂的購房合同無效。
此外，壹些實際購房者想投資房產，但又覺得國家購房稅高，於是以他人名義購房，以求獲得更多稅收優惠。本案中，實際購房人與名義登記人名下的購房合同屬於采取壹定措施合理規避國家稅收規定，不違反法律法規，不損害社會福利，甚至擾亂社會公共秩序。雙方按規定繳納稅費後，應認定為有效。
2.以嚴重規避法律政策為借口的購房合同無效。
實踐中，雙方惡意規避法律，以非法目的破壞國家房地產政策的名義簽訂的購房合同應屬無效，情節嚴重的構成刑事犯罪。比如，實際購房人為了把自己貪汙受賄等非法收入變成合法收入，假借他人名義簽訂購房合同，把自己用灰色收入買的房子登記在他人名下，名人明知自己的購房款是犯罪所得，還幫助借款人隱瞞。這種行為已經遠遠超出了民事範疇，不可能利用合同假借他人名義買房來有效解決問題。兩種行為都違反了我國刑法，其中實際購買者構成相關上遊犯罪，知名人士構成洗錢罪，購買的財物應予沒收。
此外，以購買經濟適用房為借口簽訂的合同，因嚴重不利於國家經濟適用房政策的實施，應認定為無效。根據相關法律規定，合同被認定無效後，雙方應當返還財產，不能返還或者不必要的，賠償損失，有過錯的，賠償損失。無效合同自始無效，當然無效。無效合同是違反法律、法規的強制性規定，損害社會公眾利益的合同。沒有當事人的訴訟請求，法院可以在審理過程中認定合同無效。法院在審理以借款名義購房糾紛時，認定以借款名義購房合同違反了國家關於保障性住房的規定。即使當事人沒有主張合同無效，仍然可以直接認定以借款名義購房的合同無效。掛名購房合同無效後，法院直接確認掛名登記人為涉訴產權人。如果名義登記人的過錯給實際購房人造成損失，名義登記人需要承擔損害賠償責任，實際購房人可以要求名義登記人返還不當得利，以彌補自己的購房損失。名義登記人不願意取得涉案房屋產權或者有嚴重過錯的，所購房屋需要返還開發商或者房屋出賣人，開發商或者出賣人需要返還價款和利息。之後，開發商或賣方可以將涉案房屋再次出售給符合條件的對象，不威脅開發商或賣方的交易安全，有利於經濟適用房的合理分配。
(二)實名購房所有權認定的考慮因素。
1.法定情形下的房屋權屬確認
合法性是壹切法律行為能夠產生法律效力的基本前提。因此，在沒有善意第三人參與的情況下，實際購房人可以依據《物權法》第三十三條的規定請求確認房屋所有權。主要分為以下兩種情況。
(1)不涉及第三方利益的地方。
就不動產登記制度而言，登記是壹種物權公示方式，僅具有物權的正確推定效力，不能真實反映物的歸屬。當實際購買人有足夠的證據證明房屋屬於自己時，不能根據登記來判斷所有權，而應認為實際所有人為房屋所有人。
從法定物權與事實物權的關系來看，在不涉及第三人利益的情況下，應當從公平正義的角度保護實際買受人的合法權益。從司法自治原則來說，實際購買人和登記購買人可以根據自己的自由意誌簽訂貸款登記協議。這符合司法獨立的原則。按照約定，實際購買人應該是房屋的所有人。
在司法實踐中，應從以下四個方面來認定真正的權利人。
(1)涉案房屋的產權證登記在誰名下，誰保管。
房屋產權證是房屋產權的重要憑證，產權人壹般不會隨意交給他人。如果投資人有證據證明其長期保管房屋產權證，但借款人無法提供證據證明投資人持有的房屋產權證原件不合法，可以初步考慮認定投資人享有的房屋所有權。
(2)涉案房屋的購房款及相關稅費由誰來支付。
按照常理，自己買房，就要自己支付購房款和相關稅費。
(3)涉案房屋長期歸誰管。
也是認定長期掌管相關房屋的真實權利人的重要依據。如果投資人能提供水電費、取暖費等相關票據，證明相關房屋已被其占用並進行過裝修，但借款人對此不能給出合理解釋，可視為認定投資人為房屋實際所有人的因素之壹。
(四)房屋出售人的證明。
房屋買賣合同的簽約雙方是買賣雙方，賣方與誰簽訂合同並向誰收取房款也是判斷真正權利人的依據之壹。
如果投資人能夠在上述四個方面提供充分的證據，且證據之間能夠相互印證，形成完整的證據鏈，法院可以在不涉及違法、不損害第三人利益的情況下，認定相關房屋屬於實際投資人所有。
(2)涉及第三方利益的情況
被借名人以個人名義登記房屋時，未經權利人許可，將房屋出售給不知情的第三人。這時就涉及到善意取得的問題了。根據我國《物權法》第106條規定，善意第三人在支付合理價款並辦理房屋過戶手續後，取得了房屋的所有權。即使登記不真實，只要第三人基於信任進行交易，法律就應該保護。此時，原權利人可以請求登記購買人對其進行補償。
2、非法房屋權屬認定。
實際購買人和登記購買人的行為本身違法的，應當認定無效。規避法律的行為從外在表現上看並不違反法律，而是規避了法律的強制性規定。雖然規避法律的行為本身缺乏正當性基礎，但當然不能否認其有效性，而是要對其行為的目的、內容和後果進行綜合分析判斷。如果壹個行為在目的、內容和後果上是非法的，它就被認為是非法的。