最近手握千萬資金的林女士，對平均收益率8.15%的房地產信托產品頗為動心，看到抵押物就更放心了。抵押物的房地產信托可靠嗎？
有抵押物卻收不到債
近日，重慶優雅房地產公司破產重整案曝光，4家信托公司、14銀行卷入其中，引發關註。其中，中誠信托相關貸款產品對應的抵押物部分資產因置換問題已被自然人占用，導致追債時被查封，被判解除查封，無法執行。中誠信托相關人士表示，我們只能走法律程序，繼續追討債務。
據了解，這種情況在業內糾紛中並不少見。很多房地產商願意向融資成本高達20%~30%的信托公司“求助”，但在抵押或擔保不足的情況下，可能會在高額回報後埋下隱患。
壹些信托公司試圖參與房地產項目以控制風險。
信托業協會數據顯示，2018年房地產信托是絕對的明星，募集資金規模連續四個季度保持榜首。據廣州某信托行業內部人士透露，房地產業務仍是今年的發力重點，但在交易對手的選擇上更為謹慎。多數信托公司在銷售方面要求與排名前100的房地產公司合作，部分信托公司甚至將標準提高到前50名，盡量選擇壹線、二線城市進行房地產項目。三四線城市的項目只和行業龍頭公司合作，項目位置更好，以便更好的控制進口。
此前，債權模式是信托公司開展房地產業務最傳統的模式，信托資金運用包括但不限於直接發放信托貸款、股權收益權投資、應收賬款買入返售等。由於金融監管的不斷收緊，為了與銀行差異化競爭，壹些信托公司開始探索真正的股權投資，如通過股權和債權相結合的方式與交易對手開發項目，除了從債權中獲得利息收入外，還從持有股權直到項目結束獲得收益分配。
除了股權加債權的模式，部分信托公司也嘗試以純股權投資的方式開展房地產項目。這是壹個典型的持有型商業地產項目。信托計劃對項目公司出資65，438+0，000%，深度參與項目開發、建設和運營管理。
專家建議:明確主體權益和債務關系，防範風險
信托業博士後研究員應惠康告訴記者，規避防範房地產信托的風險，主要取決於信托公司對項目的篩選和管理的把握。
第壹，看主體的股權與債務的關系，尤其要註意是否存在股東的隱形債務或復雜的私人債務。二是看完整性，尤其是抵押物的完整性。這個完整性包括地理意義上的完整性(保證處置的便利性)和權利上的完整性，抵押權應當是完整的。第三，要更加重視生存管理。在管理過程中，要持續關註是否有值得預警的異常情況，及時處理問題。風險暴露了，我們就會被動，這對信托公司的管理提出了更細化的要求。
資深信托研究員袁繼偉表示，部分房企涉足民間借貸、高息放貸應引起高度關註，說明其融資渠道已經有限，資金鏈已經緊張。“優化交易對手是壹方面，更重要的是預測行業的走勢，根據行業的走勢調整交易策略。盲目相信抵押品是不可取的。”(記者倪明)