壹是房地產開發公司；
二是物業管理公司；
第三，其他非主要運營公司。
萬科之所以有這麽多子公司，主要有三個原因:
首先，在房地產行業，開發新項目時成立項目公司是常見的做法。項目公司不是通常意義上的可持續管理實體。當壹個房地產項目建成、銷售並交付給消費者時，項目公司就完成了使命，可以註銷。通過成立項目公司，可以對壹個房地產項目進行單獨核算和評估。在法律層面上，對於項目公司來說，只需要以註冊資本對項目承擔有限責任，有效控制了風險。這類公司是房地產開發公司。根據萬科2019年報，集團2019年新增3家88子公司，減少119子公司。
其次，項目公司的成立有助於物業的專業化管理，為業主提供特殊服務。這種項目公司就是物業管理公司。
最後，成立項目公司便於公司成立空殼公司，在國內外進行資本運作。也就是其他非主要運營公司。比如可以通過子公司獲得小股東權益的資金投入。但這種投資方式有壹個缺點:小股東實際上是與萬科合作的其他股東。當壹個合作項目結束後，通常不會有新的項目，因此小股東要求分配屬於他們的凈利潤。根據萬科的歷史財務數據，小股東的現金分紅可以達到50%左右。
這就是萬科有很多子公司的三個原因。