寫作|查克
五年前，作為曾經的“華南五虎”之壹，雅居樂(3383。HK)，壹家老牌廣東地產公司，經歷了董事長陳卓林個人風險導致的估值、業績、債務“三殺”，戰略方向由“以地產為主”轉變為“以地產為主，多元業務並行”，環保、建築業務相繼作為獨立板塊推出。
2018年，隨著全球房地產限購政策在海南省的逐步推廣，剛剛恢復生機的雅居樂被迫再次陷入業績停滯期。公司重倉海南清水灣，是壹個價值超千億的超級市場，業績貢獻比例已超過20%，這不僅是其盈利能力的保障，也是陳卓林眼中的“金蛋”。
頗有意思的是，就在被譽為“史上最嚴”的新政實施前，雅居樂在2007年出資53億元人民幣，幫助其拿下這枚金蛋，並以9億美元(約合60億元人民幣)的價格清倉其在清水灣項目的30%股權。這期間累計盈利超過200億元，“金蛋”的顏色頓時暗淡。回購方雅居樂只能獨自面對項目收益驟降至10%左右的尷尬。
今年，56歲的陳卓林再次加快了敏捷的多元化戰略。這位熱愛粵劇的資深粵劇演員，成功將旗下物業管理公司雅生活服務(3319)分拆上市。HK)，同時將其多元化業務重組為五大板塊:雅生活、環保、建築、房管和商業。
值得註意的是，此前作為雅居樂第二大主營業務的酒店運營業務，已經並入商業板塊。然而，在旅遊地產的規模化模式發展受阻後，雅居樂地產的主營業務開始從“長周轉、高回報”向“高周轉、高杠桿”轉變，但凈負債率卻壹路攀升至1.30%以上(考慮永續債)，遠超行業平均不到90%的凈負債率。
禍不單行。雖然雅居樂2019年銷售額連續第二年突破1000億元至11797億元，但其營收小幅增長、13.4個百分點同比下降至30.5%的毛利率繼續對其盈利能力構成壓力、海南地產紅利持續消退、信貸由業務擴張和負債增加所致。業績披露後20天內，公司先是被花旗、野村、高盛等國際投行下調評級，隨後穆迪、標普相繼將其評級展望從穩定調整為負面。
目前雅居樂遭遇的“下調”潮，幾乎讓其再次陷入“三殺”的陣痛。幸運的是，逆轉來得有點快。在投行看空之後，多元化業務再次起到了“拯救”的作用，撫平了“傷口”。
數據顯示，截至2020年6月30日，雅居樂實現營收335.27億元，同比增長23.7%。其中物業銷售收入占比87.4%，多元業務受益於優雅生活和環保業務的快速增長，增長3.6個百分點至12.6%。
陸家嘴註意到，壹方面，物業管理行業紅利持續釋放，雅生活業績和估值實現“戴維斯雙擊”，尤其是在營收、凈利潤增速和盈利能力遠不及上市第壹年數據的情況下，市值甚至超過母公司雅居樂。
其實資本市場沒有錯。畢竟雅居樂的業績增速遠不及子公司雅生活，其股價走勢重回久違的上行軌道很大程度上取決於後者的整體表現。
另壹方面，陳卓林的多元化戰略繼續升級。雅居樂六大業務板塊變更為物業開發、優雅生活、環保、優雅城市科技、房管、商業。其中，涵蓋綠色生態景觀服務和智能家居裝修服務的亞成，已於今年6月向聯交所提交招股書，有望成為雅居樂上市公司的第三子。
更重要的是，海南版圖銷售業績的恢復，不僅消除了投行最大的顧慮，也提升了雅居樂的整體盈利能力。
然而，就像壹枚硬幣的AB面，雅居樂今年上半年歸母凈利潤為51.2.7億元，同比僅增長1.0%。與上年末相比，扣非凈利潤增長率下降9.74個百分點至65，438+08.06%。凈負債率降至114.06%(考慮永續債)，但仍觸及監管紅線。
其中，多元核心優雅生活上市以來的5份財報中，歸母凈利潤增速連續5次下滑，從2018上半年的196.29%降至今年上半年的40.02%；貢獻雅居樂90%以上營業利潤的物業開發板塊營業利潤增長率僅為11.47%；地產投資和環保板塊的營業利潤貢獻略有下降。
雖然今年上半年酒店運營營業虧損由去年同期的71萬元小幅收窄至6900萬元，但這是這位前“二爺”自13年出生以來的第12次虧損，而其當期營收則下降56.6%至1.53億元，在雅居樂多元化。
公開資料顯示，雅居樂酒店的運營板塊始於2007年，其第壹家酒店廣州雅居樂酒店於5438年6月+10月開業。該板塊當年實現收入217.6萬元，經營虧損633.8萬元。
到2020年上半年，雅居樂酒店的營業收入主要來自上海雅居樂萬豪酒店、海南雅居樂來福士酒店、惠州白鷺湖喜來登雅居樂度假酒店、成都豪生雅居樂酒店等旗艦項目。值得註意的是，2019酒店營業收入核心來源之壹的海南清水灣度假酒店並不在其中。
13期間，雅居樂酒店經營虧損累計超17億元。其中，虧損最大的兩年為2016和2019，分別虧損4.35億元和3510萬元。持續虧損不僅使這壹板塊處於“邊緣化”狀態，也是雅居樂多元化業務中最大的虧損點。
回到2017，也就是雅居樂成立25周年，多元化戰略啟動兩年後，陳卓林表示“未來三到五年，新產業將占集團總利潤的50%。”然而，在多元領地的核心利潤——優雅生活利潤增速連續五年下滑，酒店經營持續虧損，物業投資和環保利潤貢獻下降的情況下，陳燦卓琳如何利用金融魔法石實現多元業務盈利能力的飆升，值得持續關註。
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