只有“房產”沒有“養老金”。養老地產如何回歸服務本質？
近年來，隨著我國社會老齡化的加劇，“銀發”市場迅速擴大。其中，養老地產被地產商稱為“夕陽下的朝陽銀發市場”。
然而，在養老地產概念被熱炒的同時，習慣了高周轉、高利潤的房企卻因回款周期長、盈利難而陷入兩難境地。壹些買了新建的“老年住宅區”、“老年公寓”的老人感嘆，“養老”只是噱頭，賣房才是本質。
養老地產“錢景”可期。
“隨著中國老齡化程度的加深，未來養老產業將大有可為。”日前，重慶多家房企相關負責人向《工人日報》記者透露，其企業未來的房企開發項目，很大程度上將圍繞“養老”展開，搶占重慶“銀發”市場，力求找到壹種能夠回籠資金、持續盈利的模式。
記者了解到，重慶是西部地區第壹個進入老齡化社會的城市。《重慶統計年鑒》顯示，預計到2020年，重慶60歲以上總人口將超過800萬，即全市戶籍人口中23%為老年人。因此，重慶的養老地產市場將是壹塊巨大的“蛋糕”。
根據全國老齡辦《中國養老產業規劃》報告，到2030年，中國養老服務市場總產值將超過10萬億元。接下來的10~15將是養老產業發展的黃金時期。
“養老地產並不是特別新潮。它的概念可以追溯到10多年前，只是之前有點不溫不火。”重慶某房企銷售部負責人余華告訴記者，2008年，保利曾派高層出國考察養老地產。至2013年初，保利首個養老地產試點項目——和熙匯老年公寓成功落地並開始運營。在此期間，大大小小的房地產企業開始陸續“試水”。近年來，在國家政策的支持下，養老地產取得了大規模的發展。
據不完全統計，我國已有80家房地產開發商進入養老地產領域，公開披露的養老地產項目超過100個。除了龍頭房企積極入市外，壹些中小型房企也紛至沓來，成為養老地產領域的重要組成部分。
“從2017開始，很多做得好的養老公寓就壹房難求了。所以在這種情況下，它的壹些資產證券化項目基本是可以預期的。”全聯房地產商會名譽會長聶梅生曾表示，隨著老齡化人口的快速上升，養老產業壹定會成為下壹個朝陽產業。
也有業內人士分析，中國已經逐漸進入老齡化社會，這是不爭的事實。房企和保險公司涉足養老地產，其實是布局了壹片萬億級的經濟藍海。
“養老”是噱頭，“賣房”才是本質。
盡管目前養老地產很火，打著“養老”口號的項目遍地開花，但對於壹些被此吸引的老人來說，養老地產有點名不副實。
67歲的付明東(化名)是重慶鋼鐵集團的退休職工。因為他和老伴年紀大了，不能長時間吹空調，但是重慶的夏天特別熱。退休後，他們每年夏天都會去貴州或者湖北避暑。
兩年前，付明東的兒子在湖北利川給他買了壹套小公寓，並告訴他公寓配套成熟，有壹些為老人服務的項目，特別考慮到老人的需求。
“去年夏天，我和老伴到了那裏，發現壹點都不方便，之前承諾的配套都沒有了，更不要說醫療和老人家政服務了。點菜花了十多分鐘。”付明東說，公寓的旗幟壹直是“避暑勝地，養老最佳選擇”。“所謂的養老地產，其實就是賣房，養老只是噱頭。”
記者在采訪中發現，很多人對養老地產頗有微詞。他們認為，房地產公司自己可能也沒有搞清楚什麽是養老地產，也沒有關註到老年人的真實需求。只要房子賣了，壹切都好。
事實上，近年來，房地產企業以“養老”為名賣房的現象屢見不鮮。在業內專家看來，養老沒錯，房產沒錯，養老地產也沒錯。錯的是開發商打著養老的名義在政策的支持下搞圈地活動，根本不知道養老地產該幹什麽，只知道蓋房子，賣房子。
北京市房地產協會秘書長陳至曾公開表示，由於定位不清晰，現階段的養老地產只是貼上了不同的標簽，以不同的形式進行銷售，並沒有擺脫傳統房地產開發的本質。
對此，重慶當地壹家房企相關負責人表示，對於從事養老地產開發的企業來說，不賣房很難盈利，賣房背離了做養老產業的初衷，房企也處於兩難境地。“面對這麽大的蛋糕，房地產企業不可能無動於衷，但苦於國內沒有真正成功的商業模式可以借鑒。傳統房企也在摸著石頭過河，至少還需要5年才能成長起來。”
需要向“養老服務”轉型
目前，雖然不少房企爭相打造養老產品線，但養老服務投資回報率遠低於傳統房地產投資。養老地產的概念雖然產生已久，但並沒有明確的成功商業模式。
據了解，壹個養老項目從立項、籌備到開業的周期比壹般行業要長，達到盈利平衡點需要3-4年，實現盈利需要5-6年。有業內人士指出，在房企的多元化業務中，養老地產的回報周期無疑是“進展最慢”的。
保利地產董事長宋廣菊曾表示，養老地產的長期投資、持有、運營為主的地產模式，與以往房企的短期盈利生存模式天然不壹致，任何缺乏早期預測的行為，都可能造成投資風險。
除了缺乏成功的商業模式，很多從業者認為，養老地產的概念雖然誕生已久，但落地的項目還是新生事物，還有很多不完善的地方。其中，項目獲取是養老行業的行業痛點。
“由於相關法律法規不成熟，缺乏有效的市場監管，養老機構資質良莠不齊，社會上對養老行業存在信任危機……”重慶大渡口區某街道工作人員坦言，人們對房地產企業有成見，因為確實存在房地產企業對業主的承諾沒有兌現的情況，所以很多養老項目和政策都難以落地。
針對養老地產面臨的困境，房地產業內人士認為，對於傳統房企來說，要進入養老產業，打造真正的養老地產，首先要完成從“地產主人”到“養老服務”的角色轉變，在政府支持和企業運營並重的基礎上，努力將“養老地產”轉變為“養老服務”，實現養老的“老有所養”，使企業回籠資金，增加利潤。
“養老地產回歸養老需求的本質是房企如何提供養老服務。”在重慶資深地產商徐波看來，養老地產的核心在於服務運營，而中國養老服務運營公司的流程體系和人員培訓相對薄弱，不同地區的經濟發展水平、消費水平和服務需求也不壹樣。因此，選擇合適的產品和運營模式將決定項目的落地，如何提供人們真正需要的養老服務將決定項目能否長久走下去。