房地產投資者如何構建建設項目的融資模式？

目前國際上項目融資常用的融資模式有:投資人直接安排項目融資模式、投資人通過項目公司安排項目融資模式、基於“產品支付”的項目融資模式、ABS項目融資模式。(壹)房地產投資者直接融資安排的模式房地產投資者直接融資安排的模式是項目投資者直接安排項目融資，項目投資者在融資安排中直接承擔相應的責任和義務，可以說是最簡單的項目融資模式。投資者直接安排項目融資的模式常用於投資者直接擁有項目資產，直接控制項目現金流的投資結構。這種模式壹般適合財務結構不是很復雜，信用狀況很好的房地產投資者。有利於投資者稅收結構的安排。對於信用良好的投資者來說，可以通過直接償清資本金的方式獲得成本相對較低的貸款。這是因為即使他們安排有限追索權的項目融資，因為他們直接使用投資者的名義，壹個信用良好的公司的聲譽對大多數銀行來說本身就是壹種保證。對於房地產投資者直接融資的模式，投資結構壹般為非公司合資結構。投資者可以根據自己投資策略的需要靈活安排融資，負債比例安排也比較靈活。投資者也可以充分利用自己與銀行的良好關系和信用評級來降低融資成本。但由於這種模式是壹種非公司制的合資企業結構，往往具有合夥企業的許多特征。投資者在法律上要承擔多方面的無限連帶責任，貸款的有限追索權不易實現，難以降低房地產投資者的融資風險。(二)房地產投資者通過項目公司安排項目融資方式。房地產投資者通過項目公司安排項目融資模式，即房地產項目的所有投資者共同投資組建具有法人資格的項目公司，然後以項目公司的名義擁有、運營和安排融資。這種模式的投資結構壹般是法人合資結構，融資由項目公司直接安排。主要信用擔保來源於項目公司的現金流、項目資產以及房地產投資者提供的融資相關擔保和商業協議。這種模式的具體運作方式壹般是:壹是房地產投資者根據公司章程設立房地產項目公司，註入規定的股權資金，註冊成立房地產項目公司；二是房地產項目公司作為獨立法人，簽署所有與項目建設、市場、融資相關的合同，安排項目融資，建設運營並擁有項目；第三，房地產項目公司清償空白債務，根據相關協議和章程分配給股東。(三)基於“產品交付”的房地產項目融資模式基於“產品支付”的項目融資模式是項目融資的早期形式之壹，起源於20世紀50年代美國油氣項目開發的融資安排。基於“產品支付”的項目融資安排，是基於貸款銀行或融資中介購買的全部或部分產品的未來銷售收入或租金收入的權益。在這種項目融資模式中，提供融資的貸款銀行從項目中購買特定份額的產品，這些產品的收益成為項目融資的主要償債資金來源。貸款銀行通過直接擁有項目產品的收益，而不是通過抵押或股權轉讓，實現融資的信用擔保。以“產品支付”為基礎的項目融資模式，適用於產品數量和現金流可以準確計算的項目。以“產品支付”為基礎的房地產項目融資模式，是以貸款銀行購買的房地產的全部或部分未來銷售收入的權益為基礎的。產品支付融資可安排的資金量等於貸款銀行在壹定利率下購買的不動產的預期未來收益貼現的資金現值。其具體特點是:壹是由貸款銀行或房地產投資者成立“融資中介機構”，購買項目壹定比例的房地產作為融資依據；二是貸款銀行安排資金給融資中介購買這部分房產，融資中介再根據產品支付協議將資金註入房地產項目；第三，項目進入銷售期後，根據銷售代理協議，項目公司作為融資中介結構的代理人銷售房產，銷售收入將直接進入融資中介償還債務。(四)ABS(資產支持證券化)，房地產ABS項目的融資方式，即資產支持證券化。房地產ABS項目融資模式是以房地產項目所擁有的資產為基礎，以房地產項目資產的未來收益為擔保，通過在國際資本市場發行高等級債券來籌集資金的壹種房地產證券融資模式。其主要目的是通過其獨特的提高信用等級的方式，使原來信用等級較低的項目仍能進入國際高等級證券市場，並利用該市場信用等級高、債券安全性和流動性高、債券利率低的特點，大大降低發行債券籌集資金的成本。房地產ABS項目融資模式的具體操作步驟是:首先，設立壹家能夠獲得國際權威信用評級機構高信用評級的房地產信托投資公司、投資保險公司或其他獨立法人機構，即設立特殊目的公司(SPC)；第二，以合同約定的方式將房地產投資者所擁有的房地產項目資產的未來現金收益權轉讓給SPC，從而隔離房地產投資者自身的風險。SPC的融資風險只與項目未來的現金收益有關，與房地產投資者本身的風險無關，從而提高信用等級；第三，SPC直接在資本市場發債募集資金，將發債募集的資金用於房地產項目。SPC依靠其高信用評級降低債券利率；第四，SPC用房地產項目的現金流來償還債券本息。從其操作步驟可以看出，房地產ABS項目的融資方式是通過SPC發行高等級債券進行融資，這種債務並不體現在房地產投資者自身的資產負債表中，從而規避了對房地產投資者資產質量的限制。而且國際高等級債券市場利率較低，為房地產ABS項目融資模式應用於資金需求大的優質房地產項目提供了廣闊的空間。