最近發生了很多與房地產項目並購有關的事件。在此之前，融創、世茂、雅居樂等相繼出售項目股權，地產行業項目並購頗有可為。業內人士認為，房企之間合作項目的股權收購兼並會占得先機，但如果要大規模進行，還需要幾項具體政策的支持和配合。
多渠道資本流入
據華潤置地官方微信微信26日公告，與招商銀行簽署合作協議，將支持華潤置地抓住市場機遇參與房地產項目並購，有利於發揮並購在防範和化解行業風險中的積極作用，促進行業健康發展和良性循環；同時，此次合作將助力華潤萬象人壽的中長期業務發展需求，為華潤萬象人壽的物業、商業、數碼等業務發展提供資金支持。
同日，招商蛇口和建發地產分別在銀行間市場成功發行M&A票據。招商蛇口發行中期票據金額為6543.8+0.29億元，募集資金全部用於房地產項目並購，幫助資金需求較高的在建房地產項目順利完工。建發地產本次成功募集6543.8+0億元，其中4.6億元用於收購兩個目標房地產項目公司股權。6月65438+10月12日和6月13日，華僑城集團發行中期票據共計15億元，其中9.6億元用於償還M&A貸款。
房地產企業能夠發行M&A票據，是因為2021年2月央行和銀監會聯合發布的《關於做好重點房地產企業並購風險處置項目金融服務工作的通知》，明確支持優質房地產企業在銀行間市場註冊發行債務融資工具，為重點房地產企業並購風險處置項目募集資金。此外，相關M&A貸款不再納入保險企業項目負債收購“三條紅線”相關指標。
平安證券指出，根據上海清算所的披露，2020年以來發行的5只M&A票據主要集中在基建和商務辦公類資產。M&A票據用於房地產行業實屬罕見，政策鼓勵意圖明顯。
除中期票據外，6月5438+10月13日，保利地產擬發行的公司債券獲上交所受理，類別為小額公開發行，擬發行金額為50億元。其目的之壹包括“房地產項目的兼並和收購”。6月5438+10月21日，浦發銀行宣布完成第壹期金融債券簿記定價，債券發行規模為300億元，其中50億元為房地產項目主題債券。這是首只由金融機構發行的M&A房地產項目主題債券。
平安證券認為，在過去的樓市低迷期，大部分市場風險是通過放開限購限貸(如2014 -2015)刺激需求來釋放的。目前行業面臨的困境是信用危機，買家和金融機構信心普遍不足。在“房住不炒”的總基調下，僅僅依靠需求刺激是無法從根本上化解風險的。因此，房企項目並購成為化解風險、實現出清最有效的市場化手段之壹。
央企和國企唱主角
從以上動態可以看出，資金支持的主要來源是央企和國有房地產公司。雖然萬科、碧桂園、龍湖之前也發行或計劃發行中期票據，但其目的並未指向房地產項目並購。事實上，經過壹段時間的沈寂，中央和國有房地產公司已經開始在並購市場有所行動。
在獲得上述資金支持之前，過去很少接到並購的華潤萬象人壽接連進行了兩次大規模並購。65438年10月5日，華潤萬象人壽發布公告稱，擬購買禹洲物業全部註冊資本，最終約定價格不高於1.06億元。65438+10月20日，華潤萬象人壽發布公告，擬以不超過22.6億元的代價將中南服務收入囊中。宇宙集團和中南建設的資金比較緊張。如果最終能成功出售各自的物業公司，資金壓力會得到壹定程度的緩解。
65438年10月24日，雅居樂和世茂集團先後發布公告，分別以654.38+0.843億元和654.38+0.844億元的價格向中海地產出售各自持有的廣州亞運城約26.66%和26.67%的商住混合綜合體項目。65438+10月21日，世茂集團還以1.6億元的總價出售了上海北外灘項目公司的股權，收購方為上海市國資委下屬的壹家房地產開發公司。
近日，融創陸續轉讓位於武漢、昆明等城市的多個項目公司股權。收購方包括首創置業、武漢城建和法華地產，均為京、漢、珠三地的國企。
廣東省住房政策研究中心首席研究員李對中新經緯表示，之前由於企業債務情況復雜，房地產市場持續低迷，並購案例相對較少。近期，並購明顯加速。“這不僅與房地產市場逐步穩定、各地積極搭建M&A對接平臺、金融市場M&A基金發行有關。也受到部分企業出售優質資產意願的影響。比如世茂出售上海、廣州、深圳的核心資產。”
“央企和國有地產公司無疑是目前並購的主角，未來個別優質民企，如萬科、龍湖等也可能參與其中。至於其他大部分民營房企，資金鏈比較緊張，不太可能參與。”李判斷道。
除了央企和國有地產公司，資產管理巨頭也有參與的跡象。據《中國證券報》26日報道，金融管理部近日召集多家全國性資產管理公司(AMC)開會，研究資產管理公司按照市場化、法治化原則參與創業房地產企業的資產處置、項目並購及相關金融中介服務。
妳能拯救危房企業嗎？
華泰證券研究所副所長張繼強指出，考慮到並購的意願和難度，潛在標的將主要是壹線優勢、二線實力強的民營企業項目，以及參與合資、股權結構清晰的國有企業。中信證券也表示，合作項目是M&A市場的開始，因為M&A的發起人對合作項目的具體情況非常熟悉，壹般M&A行為發生後才能解除項目層面的資金監管。
中信證券甚至預測，合作項目的並購空間很大。“根據測算，十家高信用公司涉及的少數股東權益合計高達7452億元，而假設其中25%是與資金困難的公司合作，以成本價收購相關合作項目，70%的項目需要通過並購解決，那麽這十家高信用公司需要為合作項目股權支付1304億元。這個估計是保守的。"
各種資金陸續匯集，M&A貸款不在“三條紅線”之內。這是否意味著大規模的M&A潮將開始？李認為，項目收購兼並不同於企業破產重組。將是民營房企實現軟著陸，提高自救能力的重要途徑，未來規模還將繼續擴大。
不過，張繼強提醒，目前M&A融資並未納入“三條紅線”，債券募集資金使用要求、信封面等政策細節尚不明確。因此，M&A融資的大規模落地需要多個監管部門具體政策的支持和配合。此外，銷售受阻是房企目前最大的痛點，僅僅放松金融體系不足以從根本上改變預期。(中新經緯APP)