近日，住建部、人民銀行在北京召開重點房地產企業座談會，會議為房地產融資劃定的“三條紅線”引起廣泛關註。
“不含預付款，資產負債率大於70%”，“凈負債率大於100%”，“現金短債率小於1倍”。“三條紅線”直指房企融資命，各界普遍將政策解讀為房企“限購”。
在新的調控政策下，房企很難再任性地“買中買”，銷售慘淡、開發投資火爆的樓市獨特風光將告壹段落。
銷售受影響，房企壓力大。
“受疫情影響，上半年代理銷售業務受到較大影響。”近日，壹家京津冀房屋中介的銷售總監告訴記者，受疫情影響，公司全年銷售目標可能難以完成。為了彌補銷售缺口，公司正計劃“以價換量”
數據顯示，65438年6-6月，全國90%以上的房企未能完成半年銷售目標，包括萬科、龍湖、碧桂園、融創等龍頭房企，部分銷售目標甚至未達到30%。
“房子賣不出去，房企很難拿到退款。如果建的房子只能放在妳手裏，不能交易，那就是壹堆鋼筋水泥。”位於北京市朝陽區大望路的壹家房地產公司負責人告訴記者，房地產企業銷售計劃的制定與回款需求密切相關。銷售目標沒有達到的同時，付款的目標也沒有完成。壹旦未完成還款目標，將直接影響償債能力。
北京某商業銀行負責人告訴記者:“房地產開發是靠融資實現的。以前房地產熱是因為融資容易，賣房容易，資金鏈是循環的。現在如果支付出現問題，債務問題將非常致命。”
長期以來，房地產是資金密集型行業，高負債開發是實現高增長的重要手段。近年來，房地產融資受到嚴格控制，在融資渠道收縮的環境下，房企加大了境外債務的流通。數據顯示，2019下半年至今年年初，房企海外發債規模同比增長70.98%。其中，大部分是短期債，在9月份之後迎來了第壹個高峰期。到2021年6月，房企將累計到期債務1.5萬億元。
房企不愁錢，調控收緊。
但資金鏈的巨大壓力似乎並沒有影響到房企的開發投入。今年3月以來，隨著疫情影響逐漸消退，房地產開發投資增速止跌回升，7月已實現五連漲。
國家統計局公布的數據顯示，6-7月全國房地產開發投資75325億元，同比增長3.4%。7月份，房地產開發投資單月增速達到11.7%，增速繼續加快。
與此同時，火熱的房地產投資開始影響市場銷售價格，部分地區房價快速上漲。7月份，銀川新房價格繼續上漲，漲幅為2%，連續三個月領漲，唐山等城市也繼續保持較大漲幅。
交通銀行金融研究中心高級研究員劉學智表示，在經濟復蘇的需求端，房地產是最先復蘇的領域，部分地區再次出現投資過熱。在這種情況下，調控政策收緊成為必然，重點是房企融資收緊。
8月20日，住建部、人民銀行在北京召開重點房企座談會，研究如何進壹步落實房地產長效機制。會議提出房地產融資量化管理指標，要求房地產企業剔除資產負債率大於70%、凈負債率大於100%、現金短債比率小於1倍。根據房企“踩線”情況，分為“紅、橙、黃、綠”四個檔次，實施差異化債務規模管理。
房地產的邏輯在變。
“‘三條紅線’是房地產企業融資管理的長效機制。”廣東省住房政策研究中心首席研究員李表示，此舉既保證了合理的融資需求，又控制了進入樓市的資金規模，防止樓市成為金融風險的“灰犀牛”。
在融資管理的“三條紅線”規則下，後續房地產企業很難通過舉債擴大經營規模，部分債務的償還也要靠銷售回款。外界普遍預計，融資新規將加速房地產銷售，部分達標壓力大的企業可能會降價促銷。
“三條紅線”劃定兩周後，9月6日，恒大集團突然宣布完成“金九銀十”6543.8+000億元的月度銷售目標，還推出了全國樓市七折等壹系列促銷活動。另有消息稱，碧桂園也在考慮提供更大的購房優惠，以加快房地產的銷售。有業內人士認為，龍頭房企率先降價促銷，目的是在融資收緊的背景下，加緊搶占市場份額，降低負債率。
有市場機構梳理了50家銷售高的房企的財務數據，只有12家房企符合三項標準的要求。踩壹條線的房企有14家，同時跨越兩條紅線的房企有14家，同時踩三條紅線的房企有14家。雖然“三條紅線”的具體實施日期尚未明確，但考慮到目前房地產銷售遇冷，房企負債規模巨大，市場普遍認為留給房企的時間不多。
“在過去很長壹段時間裏，房地產與財富聯系在壹起。無論是購房者還是開發商，都有很多因為房地產而財富劇增的案例。因為市場預期比較好，房子不賣，房企不擔心融資。但在過去兩年，房地產的邏輯已經發生了變化。”易居企業集團CEO丁祖昱表示，“房住不炒”的理念已經在市場上形成意識，資金不會再湧入房地產。