“三條紅線”之後，房企普遍降級的“表外負債”風險依然存在。

據克而瑞統計，從已披露業績快報的67家重點上市房企財務狀況來看，短期有息負債五年來首次同比下降，超過六成房企凈負債率下降。通過調整優化，2020年底，15房企成功降綠檔。

這種集體調檔的情況並沒有減少投資者的擔憂。市場普遍認為，房企財報操作空間較大。通過表外融資和非並表項目，可以在壹定程度上隱藏房企的真實負債情況，這就是風險點。

壹位港股長線投資者對21世紀經濟報道記者表示:“作為壹家房地產公司，很多事情不是劃個紅線就能調整的。他們是橋下之水，現在資金鏈緊張也是必然現象。現實決定現狀。”

主動降檔以獲得穩定性

從行業整體情況來看，房企平均負債水平有所改善。

克而瑞統計數據顯示，從2020年年報來看，房地產企業通過提高銷售回款和推動主體上市增加現金流入，從而優化行業平均短期現金負債率10個基點至1.47，增強短期流動性，優化債務結構。房企凈負債率同比下降12.5個百分點至66.04%。

“三條紅線”對房企的約束力還是蠻大的。從房企的態度來看，房企降檔的決心確實很大。以龍頭房企萬科為例。萬科董秘朱旭在2020年度業績推進會上表示，萬科有信心在年內重返綠檔，並繼續留在綠檔。

萬科終於成功換擋。萬科2021壹季報顯示，萬科凈負債率為15.5%，不含預收賬款的資產負債率為69.5%，貨幣資金為1966億元，遠高於短期借款和壹年內到期有息負債的總和723.7億元。

萬科之前只是踩了壹條紅線，財務管理壹直很穩健。所以成功過渡到綠檔也是投資人期待的事件。

但事實上，換擋從來都不容易。

某龍頭房企總部財務部成員李婷在分析其房企情況時表示，目前房企“減債”的招數無非是開源節流。“我們在分拆上市獲取資金，也在出售優質資產。同時也希望薄利多銷；獎金和小規模裁員還是有限制的。現在土地很少，想做壹些舊的改變，但是會慢慢推。”

但即便如此，最終的結果也並不顯著。李婷所說的這些招數，很多踩“紅線”的房企都在用，但最後變紅為黃的並不常見。

比如R&F地產，從去年開始就在積極實踐出售資產、暫停拿地、減員“求生”，但時至今日，R&F地產依然是三條紅線的房企。

中國恒大也是。去年以來，中國恒大通過拆分恒大地產、恒大汽車上市等方式減少債務，管理層也多次拋出減債目標，但截至2020年底，恒大債務規模依然龐大。

公開數據顯示，截至2020年末，恒大凈負債率為1.53%，剔除預付款後的資產負債率為83.4%，現金短期負債率為0.54，仍處於“紅檔”。

當心表外負債

房企負債規模有多大？

265438+20世紀經濟報道記者采訪的多位業內人士認為，實際上財務報表並不能全面反映全貌，房地產企業很容易通過非控股權益來調整財務報表，因此即使房地產企業決心已定，投資者仍然不能樂觀。

“這壹直是壹個風險點，但它是隱藏的。”上述港股投資者表示。

華泰固收也在壹份研究報告中指出，近年來，房地產企業表外融資成為企業重要融資方式之壹，主要是由於成本降低、規模擴大等因素，通過項目公司合作開發的現象日益增多，為表外融資提供了便利條件；此外，房企由於表內融資渠道不暢，被迫選擇表外融資。

華泰還強調，表外融資有助於房地產企業美化業績，隱藏負債。

“如果企業通過非合並公司實現表外融資，意味著財務報表中只剩下長期股權投資的科目，表外公司的杠桿率不會在合並財務報表中體現。如果該分支機構的杠桿率高於公司整體的杠桿率，則通過報表達到降低公司賬面負債率的效果，使公司的表觀杠桿率不能真實反映公司的實際債務負擔。”華泰封秤。

投資者引以為戒的壹個例子是禹洲地產。2020年上半年，公司已經實現營收654.38+040.07億元，但全年營收縮水至654.38+004.12億元。下半年沒有營收，反而少了近40億。歸屬於凈利潤由2020年上半年的1019億元下降至117億元。

宇宙集團的公開解釋是，部分利潤較好的合資企業未能合並確認收入，導致利潤下降，部分印證了投資者的質疑。

正是因為這個操作空間的存在，房企才應該更有行動力，驅動自己真正實現健康的財務運行，而不是通過財務調整技巧來換擋。

協縱策略管理集團創始人黃立沖告訴21世紀經濟報道記者，對於房地產開發商來說，更合適的做法是適當降低杠桿率，放緩開發速度，降低風險。“事實上，這並不是那麽容易做到的。有市場壓力，有股價壓力，還有很多股票要處理。許多投資者都試圖避開這個高風險行業。”