隨著壹手樓和二手樓的平均市場份額越來越大，很多仍然持有預售商品房買賣合同的業主，也會因為各種原因，把自己的房子放到市場上進行二手銷售。那麽，當買賣雙方的交易條件滿足時，如何辦理房屋交易手續呢？這些房產在進行二手交易時需要註意哪些問題？無論是交易交割還是房屋抵押，雙方都應該註意什麽？這裏面有各種各樣的問題，記者通過走訪相關專業人士為您解答。二手預售房出售貸款只憑預售商品房買賣合同購買二手房可以申請公積金貸款嗎？案例:上個月，壹對情侶在海珠區買了壹個單位，和業主簽了合同。他們還向公積金中心申請了50萬元的貸款。最近得知後，他們和壹家房貸機構的工作人員壹起去公積金中心辦理公積金房貸。然而，當公積金中心得知夫妻倆買的二手房沒有房產證，只有預售商品房買賣合同時，卻要求他們出具該房產開發商願意反擔保的證明，否則無法辦理公積金按揭。由於夫妻倆最終未能取得開發商的反擔保證明，無法辦理公積金貸款。這到底是為什麽？回答:為此，記者采訪了公積金中心相關人士。他們表示，鑒於風險，要為所有持預售商品房買賣合同購買二手房的人辦理公積金按揭，必須取得該樓盤開發商的反擔保，否則無法發放公積金貸款，而且他們也壹直這麽做，但很多消費者可能不是很清楚。韓暉咨詢公司相關人士也表示，在實際操作過程中，絕大多數的房地產開發商是不可能對二手購房者進行反擔保的，所以僅憑預售商品房買賣合同購買二手房的消費者，基本上是無法申請公積金貸款的。房貸期間的月供由誰來負責？案例:姚小姐半年前在白雲區買了壹套花園小區的單位。當時她選擇了按揭付款方式，付了首付，半年前開始供款。姚小姐突然接到公司通知，安排她出國培訓兩年。於是姚小姐通過中介公司把花園小區的單位賣了。在交易過程中，由於買家鄭小姐也是選擇按揭付款方式購買該單位，需要在銀行辦理相關按揭手續，需要較長時間等待審批。但業主有壹個疑問:這筆交易期間，每月的房貸費用仍需業主姚小姐支付。交易會無限期延遲嗎？會持續多久？買家是否應該負責支付這筆費用？答:何復地產相關人士表示，辦理相關抵押過戶手續往往需要三個月的時間，所以很多消費者對這三個月由誰出資有疑問。其實銀行通常的做法是讓業主提前三個月還房貸，然後購房者改名後再正式還房貸。而且業主也不要認為自己虧了，因為銀行在退房的時候會列壹個明細清單，會把這三個月的房貸支付的本金返還給業主，最多也就是損失壹些利息。房屋征收費和占用費應該由誰支付？案例:兩個月前，陳驍通過壹家中介公司在新港路的壹個樓盤找到了壹套兩居室。由於該房產尚未正式交房，業主張先生僅持有該房產的《認購書》進行交易。因擔心造假，對該樓盤開發商背景及該樓盤相關情況進行了專項調查，並在中介公司和張先生的陪同下，參觀了該單位樣板房，確認兩個月後交房，才簽訂三方合同達成交易。然而，當陳驍本月收到收樓通知時，他被告知需要支付65438萬余元的收樓費，包括燃氣管道安裝費，這超出了陳驍的預算。陳驍不理解為什麽中介公司和張先生在交易過程中沒有將這筆費用入賬。發生了什麽事？答:何復地產相關人士認為，由於這些預售的房屋往往在交易時並未交付，收樓和占用費由誰來支付成為很多人關心的問題，畢竟涉及到1萬到2萬元的金額。其實壹般情況下兩人應該是協商好的，但是由於新業主會晚壹點入住，所以壹般都是買家出費用。退壹步說，業主已經收回了房產，並支付了所有相關款項，但他們在出售房屋時會相應地將其添加到房產價格中，所以作為購房者，他們應該在自己的購房預算中考慮這筆費用。房屋更名費應該由誰支付？案例:李先生通過中介公司出售名下壹套三居室。因為單位沒有正式交接，他沒有辦理房產證。李先生出具了與開發商簽訂的認購書，辦理了交易手續。李先生去開發商辦理物業更名手續時，被告知辦理更名手續需繳納相關更名費。李先生認為，自己已經出售房產，更名費應該由新業主支付。但購房者何先生認為，在交易手續未辦完之前，他還沒有正式擁有該房產，這筆更名費應該由老業主支付。答:對於只持有認購書和商品房預售合同的房屋，在交易中有其特殊性，即很可能會產生壹筆費用支付給開發商。何復地產的專業人士提醒，持有認購書交易的人，只要通過開發商就可以更名，但很可能在這個更名的過程中，需要向開發商繳納相關的更名費用。有的開發商不收費，有的更名收費1，000元或3000元或5000元甚至1，000元。所以在交易中，業主要問清楚，告知買家，然後雙方再就費用進行協商。已驗房的《預售商品房買賣合同》，需到房管局辦理更名手續，同時需提供《開發商同意轉讓證明》。所以在契稅、印花稅、交易管理費等正常二手交易更名費用的基礎上，很可能還要向開發商支付相關費用，所以業主也要問清楚這個費用是多少並告知買家，雙方再協商。房產正在確認中怎麽辦？案例:王先生按揭買了壹套二手樓。因為是用預售合同交易，所以在辦理抵押登記的時候發現房產正在確權。他該怎麽辦？答:億達按揭公司專業人士提醒消費者，交易過戶後需盡快將過戶通知書和契稅完稅證明(開發聯)交給開發商辦理房屋所有權證。涉及到以《預售商品房買賣合同》進行過戶時，交易過戶壹般都比較順利，但房產正在確權，不能辦理抵押登記。同時，確權前壹定要辦理更名手續，否則等房產證出來後再辦理更名手續。另外，業主持預售商品房拍賣裁定登記證時，也可以交易，交易方式與預售商品房買賣合同相同。購房者如何知道自己買的房子是否已經確認？案例:購房者陳小姐在確認階段就知道不能改名，也不能辦理抵押登記，所以很擔心。她想問:怎麽才能知道她買的房產是否已經確認？答:億達房貸專業人士表示，最簡單的方法是登錄房管局網站，點擊進入“窗口查詢案件”欄目。有四種情況可以查詢，其中壹兩種是針對壹手房的。進入“商品房買賣合同登記查詢”，輸入合同號(合同封面右上方)，馬上就知道合同是否“監制”，頁面可以顯示合同對應的“預售證號”和預售證是否已經“確認”！已經確認的預售證可以不辦理抵押登記，但如果需要過戶，只要開發商願意出具“同意過戶證明”，還是可以辦理的。是否抵押可以看合同封面有沒有寫著“抵押已登記備案”的方形印章，有就有抵押。交接後有面積差怎麽辦？案例:林小姐壹年前通過朋友介紹，在業主李先生的壹個花園裏購買了壹套花卉，面積約95平方米。開發商在辦理房產證時，稱該房產面積為98平方米，比當時圖紙標註的面積多了3平方米左右。也就是說，林小姐要繳納超出面積相應的樓面費，才能辦理房產證。林小姐認為原車主李先生應該補差價。答:由於施工原因，總會有面積誤差。合肥房產專業人士表示，房子改名後，壹般應該由新的主人，也就是買家來承擔費用。如果在某些情況下，兩個人可以預測面積的差異，並將其量化為壹定的數量，那麽他們就可以協商如何分攤成本。