在此之前，房地產市場面臨持續調控，下半年信貸收緊使得市場成交大幅萎縮，部分房企遭遇資金鏈危機，導致股債市場持續下跌。
引發這輪資本市場升溫的，是最近的壹系列利好消息。165438+10月9日，中國銀行間市場交易商協會召開房地產企業代表座談會，傳達了融資和M&A政策松綁的消息。6月165438+10月10沈陽涉嫌調控政策大幅松動；最近高盛、貝萊德等國外機構都在大量買入中國房地產債券。
其中，由於未能得到各方證實，部分消息明顯有“羅生門”嫌疑。但對於信心已經跌到谷底的房地產行業來說，提振作用還是很明顯的。
事實上，自今年9月24日央行貨幣政策委員會召開2021第三季度例會以來，政策微調的預期就開始顯現。壹個多月來，各級監管部門和行業協會* * *除了公開表態，還召開了三次房企座談會，相當罕見。
這些動作釋放的利好消息成為房企的信心來源。但事實上，與外界撲朔迷離的解讀不同，監管層始終沒有釋放出明確的“松綁”信號。所以，行業在現階段能保持多大的樂觀，還是值得討論的。
改善住房信貸環境
受信貸政策收緊等因素影響，今年7月份以來，全國商品房銷售規模連續3個月下降，到9月份，降幅達到兩位數。不僅傳統的“金九銀十”並不完美，部分房企的資金狀況也變得緊張起來。隨著償債高峰期的臨近，少數企業瀕臨違約。
受此影響，熱點城市第二輪集中供地無疾而終。與第壹輪供地的熱情相比，溢價率下降、流拍率上升是普遍現象。很多地塊因為登記不足，出現了“無拍先得”。
同壹時期，壹些機構開始出售房地產債券，導致壹些美元債券的價格大幅下跌。股市也表現不佳。三季度以來，a股房地產板塊以負增長為主，鮮有上漲。這種突然的下降讓很多從業者措手不及。
自9月底以來，情況發生了變化。
9月24日，央行貨幣政策委員會召開2021第三季度例會，稱“維護房地產市場平穩健康發展和住房消費者合法權益”。
9月29日，中國人民銀行、中國銀行業監督管理委員會聯合召開房地產金融座談會。會議要求，金融機構要遵循法治化、市場化原則，配合有關部門和地方政府，維護房地產市場平穩健康發展，維護住房消費者合法權益。
10 6月55438+05日，中國人民銀行召開2021三季度金融統計新聞發布會。金融市場部主任鄒蘭首次解釋了信貸緊縮的現象。“個別大型房企風險暴露，金融機構對房地產行業風險偏好明顯下降，導致持續收縮，房地產開發貸款增速明顯下降。他稱這種變化是金融機構的“短期過度反應”。
此外，“部分金融機構對30家試點房企融資管理細則也存在壹些誤解，會要求‘紅檔’企業的有息負債余額不得增加。誤解為不允許銀行發放新的開發貸款，企業通過銷售償還貸款後，本應得到合理支持的新開工項目得不到貸款，這也在壹定程度上造成了部分企業資金鏈緊張。"
事實上，隨著這壹輪的聲明，信用環境也有所改善。華東某房企人士告訴21世紀經濟報道記者，雖然不是普遍現象，但部分銀行已經重啟開發貸審批流程，壹度停滯的房貸也開始發放。
RealData監測的重點城市房貸利率數據顯示，6月5438+10月RealData監測的90個城市首套房貸款和二套房貸款利率分別為5.73%和5.99%，均較上月下降1個基點，為上述指標首次出現環比下降。
6月165438+10月10日，央行首次罕見發布個人住房貸款統計數據。其中，6月居民中長期貸款增加422654.38+億元，為今年5月以來首次轉正。並且在近十年同期對比中，規模僅低於2016 10個月。
"這也是住房信貸環境改善的壹個表現."RealData首席市場分析師徐小樂對21世紀經濟報道記者表示，但實質性改善還需要時間。
未確認的福利
今年6月底5438+10月以來，監管層很少對房地產公開表態，但對市場的關註不減。
在10、15到119不到壹個月的時間裏，中國房地產業協會、國家發改委外資司、國家外匯管理局、中國銀行間市場交易商協會* * *召開了三次代表房企座談會。
從上述會議傳遞的信息來看，完善融資政策、恢復市場信心是與會房企的主要訴求。在最近的壹次討論中，壹些與會者提出了壹些建議，如放松“三條紅線”政策，提高信貸額度，不降級股票項目(評級時)。
這些建議很快被市場解讀為利好。不過，壹位參與討論的房企人士告訴21世紀經濟報道記者，這種呼籲只是與會者的建議，並不是最終結論。
他說，在他參加的壹次討論中，監管部門主要側重於了解壹線情況，聽取各方建議。會上沒有做出明確承諾，會後也沒有發布公開消息。因此，政策最終能否按照參與者的意願進行調整還是個未知數。
“只能說市場需要太多的利潤，太多的信心。”他說。
165438+10月10，又壹個似是而非的羅生門事件再次刺激了市場情緒。當天有傳言稱，沈陽將出臺六項措施，包括解除限購、解除限售、放寬契稅政策、限貸限房、提高按揭貸款效率、放寬備案價格等，從而大幅松綁樓市調控。
165438+10月11沈陽樓市資深從業者告訴21世紀經濟報道記者，公司部分領導參加了近期政府部門的討論，聽說了類似的政策，但沒有看到具體的文件。截至記者發稿時，沈陽市房產局對媒體表示，沈陽仍執行現行的限購限售政策，沒有任何變化。
在此之前，武漢、義烏、哈爾濱、長春都曾出臺過所謂的“救市”政策。相比之下，傳聞中的沈陽版最精彩，也因此最受關註。
在霧下
即使壹些消息的真實性受到質疑，但市場信心得到了提振。事實上，在利好刺激下，自6月11以來，房地產股債市場均有回暖跡象。165438+10月9日，滬深地產股已經出現了明顯的上漲。
趁著這股“東風”，世茂集團董事局主席徐榮茂分別於10月5日和10月9日投入約6543.8+0.623億港元，兩次增持世茂集團。165438+10月9日晚間，旭輝控股也發布公告稱，將以配資方式募集資金，大股東林氏家族承諾“全面兜底”。
今年9月，部分房企通過大股東增持，短暫為市場註入信心。相比之下，護盤行為發生時，市場情緒明顯較高。
最近，高盛的投資組合管理團隊在接受媒體采訪時表示，正在購買中國房地產企業的債券。其團隊成員表示，個別房企風險事件引發的連鎖反應和傳染風險被高估，市場正在消化這種風險。此外，另壹家國際投資機構貝萊德(BlackRock)最近也買入了中國房企的股票。
“外資抄底”傳遞出的信號意義明顯強於“內資支持”。結合之前傳遞的信息，就不難理解最近股債市場的意外反應了。
但也有分析人士指出，不應過度解讀信號含義，因為政策見底後的小幅調整並不意味著大規模的寬松行為，也不能簡單理解為“救市”。相比外界的壹廂情願，監管層始終沒有釋放出明確的松綁信號。而如果把目前紛繁復雜的信息過濾掉，並沒有多少確定的、實質性的好處。
在10年6月中旬的壹份聲明中，高層曾經對房地產市場做出明確的調整。“房地產市場存在個別問題，但風險總體可控，合理的資金需求正在得到滿足，房地產市場健康發展的大局不會改變。”這也意味著，目前不存在大幅放松政策的基礎。
上海易居研究院智庫中心主任嚴躍進認為，現在談“松綁”還為時尚早。我們應該密切關註過去兩個月的市場變化。在信貸政策已經有所改善的情況下，如果住房和土地市場有所改善，就沒有必要對政策進行大的調整。
前述地產商也認為，即使政策調整，監管層也更傾向於利用窗口指導進行隱性調整。這種方式更有利於預期管理，因為不需要進行明確的政策發布，市場方可以感知到執行層面的微妙變化。
同時他表示，這次調整不會很大，僅限於目前的口徑。