萬達集團有四大業務，分別是商管、地產、文化、投資。眾所周知的萬達商業地產是壹家曾經覆蓋商業管理和房地產兩大業務的公司。
為什麽說“曾經”？這要從他的發展歷程來解釋。
2002年9月16日，大連萬達房地產有限公司和大連方毅房地產有限公司各持股50%，成立大連豐丸房地產開發有限公司；2007年收購萬達集團27家本土公司，更名為大連萬達商業地產有限公司，成為萬達旗下唯壹的房地產開發平臺。2009年變更為股份有限公司；2018，18 10月29日，萬達商業地產引入騰訊、蘇寧、JD.COM、融創的戰略投資，贖回港股退市時引入的投資者手中的股份，更名為大連萬達商業管理集團有限公司，即萬達集團旗下的商業管理集團。之前的房地產業務被分拆出來，由新成立的萬達地產集團有限公司掌管。
了解完萬達商業地產的基本信息，我們再來看分享的主題:萬達的輕資產模式。
在此之前，我們要熟悉什麽是輕資產。以及國內其他房企是否也在探索輕資產轉型？
以萬達為例，輕資產模式就是建壹個萬達廣場，資金全部由投資方承擔。萬達負責項目前期的選址、設計和施工，以及商場內的招商和運營管理。萬達也會在其中註入自己的品牌，在商場運營過程中使用自己的信息管理系統。簡而言之，除了別人，錢都是萬達壹個人負責。萬達廣場正式投入運營後，產生的租金收入將由萬達與投資方按壹定比例進行分成。
資產導向模式是萬達的城市綜合體產品。萬達廣場建設的資金由萬達自己提供，周邊建寫字樓、商鋪、住宅。萬達對外出售這些物業，產生的現金流再投資於萬達廣場，形成“以賣養租”的運營模式。
從中國房地產行業來看，房地產開發與商業運營的分離是行業洗牌的開始，也是行業走向專業化、成熟化的必由之路。
很多標桿房企都提出了輕資產的戰略轉型，比如萬科、綠城、保利、龍湖地產等等。萬達可以說是走在輕資產轉型前沿的“三好學生”。早在2015，萬達就正式推出輕資產模式。當時與光大安石、嘉實基金、四川信托、快錢公司聯手建設20個萬達廣場，標誌著萬達的道路走向了輕重並舉。2017全面實施輕資產戰略；2018輕重資產分離，地產和商業管理集團各司其職。如前所述，正是在這壹年，萬達完成了商業地產公司的拆分。
隨著萬達房地產開發和商業運營的分離，萬達的組織架構調整正在逐步實施。
首先，新成立的萬達地產負責分拆的房地產開發業務，涵蓋房地產開發和物業服務，其中房地產開發分為商業項目和住宅項目兩大板塊。其次，完善商管集團業務線，建設項目管理中心、招商中心、營銷策劃中心、運營中心四大業務中心，東北、華北、西北、華東、華中、華南、西南、華南九大區域九大運營中心，並在各區域設立相應的運營管理公司；項目管理中心下設地方城市公司。
除了組織架構的調整，萬達在人事任命上也下足了功夫。
2019，距離萬達聯手騰訊、蘇寧、JD.COM、融創，已經過去壹年多了。此時，騰訊和蘇寧開始更多地介入萬達商業管理。騰訊的李朝暉和Suning.cn的蔣勇成為萬達商業管理的新董事。經過這兩家戰略合作夥伴的介入，萬達商業管理層的董事包括董事長丁本溪、齊傑、曲德軍、王誌斌、李朝暉、蔣勇，以及獨立董事陳漢文、薛雲魁、劉紀鵬。
進入2020年後，萬達商業管理層經歷了四次高層“換血”。原董事長丁本溪辭職，原萬達商業管理董事、副總裁齊傑接任董事長兼總裁。隨後，萬達商業管理副總裁梁飛建、高級總裁助理兼策劃中心總經理黃家洲、總裁助理兼招商局中心總經理王瑞相繼離職，由原萬達集團總裁助理兼萬達商業地產城公司總經理楊涵、花溪運營中心總經理陳紅濤、萬達商業管理高級總裁助理張培宇接任。2月，萬達商業管理副總裁沈家英離職，由萬達商業管理集團高級總裁助理兼華北運營中心總經理孫亞洲接任。4月21日，原萬達集團高級副總裁、人力資源管理中心總經理肖廣瑞接替齊傑，調任萬達商業管理執行總裁。
了解了萬達的輕資產轉型之路和萬達的組織重構手術之後，我們再來看看萬達的輕、重資產模式是如何運作的。
我們之前也簡單介紹過。具體而言，“賣租養租”的資產導向模式，即萬達將使用自有資金和募集資金購買土地，開發建設自有城市綜合體。萬達廣場作為商業部分，只租不賣，所有權仍在萬達手中。獲得的租金收入和資產溢價壹部分用於償還銀行的貸款利息，另壹部分歸自己所有。萬達廣場的租約和資產可以抵押。貸款金額投資購買土地，房產升值產生的資產溢價也可用於民間融資，或整體出售，或分拆單獨上市；周邊的配套房、寫字樓、商業街對外銷售，獲得的銷售收入用於償還銀行貸款。
再來看萬達的輕資產模式。萬達與銀行、證券、基金等投資機構合作，開發萬達廣場的資金由投資機構承擔。萬達負責廣場的設計、建設、招商、運營，同時輸出萬達的品牌、管理、技術、資源。建成後，萬達廣場的所有權和增值收益歸投資機構所有，租金收益分成兩部分，大部分歸投資機構所有，萬達每年從中獲得30%左右。
輕資產轉型以來，萬達商業管理成效顯著。截至2018年末，萬達廣場“輕資產”項目23個，2019年開業的43個萬達廣場項目中的29個，2020年計劃開業的50個萬達廣場項目中的37個，在建的133個萬達廣場項目中的107個。截至目前，萬達商管已開業324家萬達廣場。
2019年，萬達商管實現營收434.8億元，租金收入384.8億元，同比增長17.8%。其中，輕資產租金收入同比增長43.9%，萬達廣場出租率99.9%，租金收取率65，438+000%。
前面我們講了萬達的輕資產轉型，也取得了壹定的成效。那麽，萬達為什麽要轉型？以前的資產導向模式不賺錢嗎？
就整個行業而言，房地產的“黃金時代”已經過去，房產升值的美好前景不復存在。而且以資產為導向的模式已經難以適應當前的政策環境和市場形勢，依靠壹手包辦壹切的粗放式運營模式更是難以盈利，於是輕資產模式應運而生。
單從萬達自身來說，除了來自行業的各種壓力，上市融資也像壹座大山，時刻壓在萬達身上。為了拓寬融資渠道，2009年底萬達開啟了a股上市之路，但2010年遭遇了嚴厲的房地產調控，相繼出臺了“國十壹條”、“新國四條”等壹系列房地產調控政策，全方位收緊需求和供給，包括首付比例、貸款利率、房地產開發用地、融資IPO等等。隨後幾年，雖然陸續出臺了相對寬松的房地產政策，但仍處於政策收緊的周期中，實際上停止了房地產企業的股權融資。輕資產轉型後，不能納入“房地產”板塊，規避政策風險。4年後，萬達因未能按照上市規則提交預披露材料而終止上市，隨後在香港上市，但上市首日即跌破發行價。此後其股價壹路走低，也是因為外資不看好萬達的重資產模式。在香港上市18個月後，萬達從香港退市，回歸a股。
但自2015受理申請後，直至今日仍未成功上市。最新數據顯示，今年3月6日，萬達中止審查，隨後將恢復或終止審查。讓我們拭目以待。
撰寫人:千奇咨詢團隊
編輯、排版、校對:肖倩
編輯:陳勇
來源:前旗管理評論