雖然我國土地歸國家所有，但為了保證土地資源的合理有效利用，國家會根據不同的土地規劃來分配土地使用權，包括房地產開發商所需的建設用地使用權。以下將說明房地產企業獲得土地使用權的途徑:
壹、分配:
是指縣級以上人民政府經依法批準，在土地使用者支付補償安置費用後，將土地交付使用，或者將建設用地使用權無償交付給土地使用者的行為。
二、轉讓:
是指國家在壹定期限內將國有建設用地使用權出讓給土地使用者，土地使用者向國家繳納建設用地使用權出讓金的行為。土地使用者取得的是土地使用權，而不是土地所有權，土地使用者取得土地是“出賣”而不是“買賣”。買賣獲得所有權，轉讓獲得使用權。轉讓分為協議轉讓和公開轉讓。所謂公開出售，有招標、拍賣、掛牌三種方式，通常簡稱“招、拍、掛”。
三、租賃:
是指政府作為出租人，將國有建設用地出租給承租人，承租人向出租人支付租金的行為，是壹種初級市場行為。目前各地普遍忽視租賃，開發企業無法通過租賃方式取得國有建設用地使用權。
4.投資定價:
是指國家以壹定期限的國有建設用地使用權作為出資人向股份有限公司或有限公司投資，相應的建設用地使用權轉為國家資本或國家向企業出資的股權資本的行為。建設用地使用權由股份有限公司或有限公司持有，可以依照土地管理法律、法規關於建設用地使用權轉讓的規定進行轉讓、出租或抵押。這種方式只適用於企業改制時新股東買不起地的情況，開發企業以這種方式取得土地使用權的情況並不多見。
動詞 （verb的縮寫）授權操作:
所謂授權經營，是指政府或國有資產管理機構按照有關規定，將國有資產授權給壹些新設立或選定的機構，使其代表國家在壹般企業中持有產權，並相應行使資本投資、經營和管理權，承擔國有企業保值增值的壹種國有資產經營形式。即授權經營單位通過委托協議以合同方式履行出資人的職責，在法律範圍內享有出資人的權益。這種方式只適用於大型基建項目，如機場建設，不需要出讓土地，不能以固定價格投資。
房地產企業需要根據自身的經濟條件、土地性質、政府法規政策，以合法、合法的不同方式取得土地使用權。
房地產開發的五證是什麽？
房地產開發商如果需要建商品房出售，在取得相應的土地後是不夠的。這時候就需要壹邊建房壹邊取得開放許可證，才有銷售商品房的資格。那麽房地產開發的五證到底是什麽，市民在買房時應該如何審核這五證呢？我來給妳詳細解答壹下。
1.房地產開發的五證是什麽？
“五證”是證明房地產開發商是合法的銷售主體，其銷售行為是合法的，買方簽訂的合同是合法有效的法律文件。開發商必須五證齊全，保證買家交錢後能拿到房子的產權證。
“五證”包括:市房屋土地管理局頒發的《中華人民共和國國有土地使用證》；城市規劃管理局頒發的《中華人民共和國建設用地規劃許可證》；城市規劃管理局頒發的《中華人民共和國建設工程規劃許可證》；城鄉建設委員會的《建設工程開工證書》；房屋土地管理局的《商品房銷售許可證》。另外，屬於期房預售的，應當取得《商品房預售許可證》；屬於商品房出口的，應取得《商品房出口許可證》。
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