上周五晚，北京市住建委發布重罰通知，傳聞已久的泰禾北京院子二期榜上有名，印證了此前市場的猜測。
通報稱，北京泰禾錦繡置業有限公司(以下簡稱泰禾錦繡)在未取得預售許可證的情況下，銷售泰禾麗景家園項目(泰禾北京院子二期)31 ~ 38號樓74套公寓，收取預付款1.286億元。
根據《商品房銷售管理辦法》第三十八條規定，市住建委決定責令北京泰和錦繡置業有限公司於2020年6月5438+2月31日停止違法行為，並按上限處以1286萬元罰款。
這壹天，對於北京院子二期的業主來說，是悲喜交加。
官方最終對泰禾的無證售房進行了資格認定，但業主們更擔心的是項目被罰代管，監管賬戶資金被挪用，大家陷入更被動的局面。
北京四合院二期差不多是泰禾2020年的發展歷史。
別墅區限價土地
這場至今不成功的地產圈大戲，始於2065438+2007年7月的壹場地方拍賣。
當時，泰禾(拿地單位為其子公司張家口鴻運地產)以59.6億元的自持面積擊敗中海、金融街、金地、金茂等多家開發商，競得朝陽區孫河鄉北店西村、西店村R2地塊二類居住用地，2902-17 A8地塊綜合服務設施用地。
重要的是，這是壹塊位於別墅聚集區的限價地塊。商品房銷售均價不超過68245元/平方米，最高銷售單價不超過71.657元/平方米。用黃其森後來的話說，北京院子二期周邊地價已經達到7萬元/平方米。但因為北京院子的限價，只能賣到6.8萬到6.9萬元/平方米。他說:“買了就賺了。”
很多人不知道的是，拿地不到兩個月，泰禾就把北京院子二期抵押給了華融，這就像壹顆隱藏的定時炸彈。
壹年後，2018年6月，北京四合院二期開盤。面對總價10多萬元，200平米左右的小院，有壹定經濟基礎的寧勛沒有太多猶豫，很快付了定金。按照泰禾的計劃，北京場二期將於2021年4月30日竣工，同年6月30日正式交付。
到目前為止，壹切都很好，但平靜條件下的暗流壹刻也沒有停止。
年度報告危機預測
2020年4月，泰禾宣布將年報發布日期延長至6月15日，引發眾多猜測，“年報難產”、“資金鏈斷裂”等傳言悄然流傳。
企業層面的困境迅速傳導到具體項目，升級為業主的焦慮。
泰禾北京院子二期項目現場圖片來源:受訪者供圖
幾乎與此同時，壹些租住在孫河附近的業主在群裏發來消息，北京院子二期的塔吊好像不動了。這個讓寧汛期很瘋狂，再加上他已經交了壹年多的首付，壹直沒有順利網簽，他突然有壹種不好的預感。
寧勛告訴邊梅，北京院子二期網簽是2019年4月份的時候暫停的，網簽只有100戶。泰禾始終沒有給出正式的延期交付通知，只是在之前的會議上預測，計劃的工程進度沒有如期完成。
2020年4月中旬，不堪忍受群裏越來越多業主傳達的噩耗，寧勛和幾個業主再次來到北京院子二期工地，傻眼了，因為工地真的停工了。
業主們不得不動用自己各方面的社會資源，然後發現了壹個又壹個驚人的事實。
三封公開信
壹年來，三封公開信將北京院子二期業主與泰禾的矛盾壹次次推向高潮。
2020年5月7日，壹封署名為“捍衛泰禾北京院子二期業主”的聯名信突然出現在屏幕上。信中稱泰禾財務狀況堪憂，北京場二期工程已停工近半年，工期嚴重滯後。
業主的訴求是，第壹，希望泰？5月65438+2020年5月前完整回復？，因為？有的業主不要？請簽名。6月15前完成？簽字？工作；第二，希望北京市政府建設？醫院？建設時期？資本？監管賬戶，接手1200車位出售權，超4億，下期房貸應不少於8億，請取出？壹半作為施工擔保？。
第壹封公開信之後，業主們有了壹些進展——北京場二期復工，網簽終於重新開通。
隨後在6月5日，業主們發出了第二封公開信，矛頭直指黃其森。業主們表示，目前工程只是部分復工，還有壹半工程還未離地，施工進度嚴重滯後。施工方因為拖欠工程款，很快就會停工走人。業主的訴求是網簽，如期入住。
第二封公開信後，北京市住建委協調泰禾錦繡、債權人華融德、施工方中鐵建工召開五方會議，形成了《泰禾麗景嘉園項目恢復網簽工作會議紀要》，內容為“北京院子二期恢復網簽資格”， “購房人將剩余購房款或貸款全部存入監管賬戶”，“監管賬戶內的資金專門用於重疊產品的建設，不得用於其他項目”。
業主們很快盼來了第壹筆工程款，監理賬戶貸了2560萬。2020年7月初，寧勛和業主們終於走上了期待已久的網簽流程，約180業主開始辦理按揭貸款手續。
然而，6月165438+10月12日，業主第三次發表公開信，稱工程停工的直接原因是泰禾與總承包商中鐵建工的債務糾紛。業主們說，泰禾聲稱工程完成產值2.8億，向總包支付2億多，實際欠款約7000萬。然而，中國鐵建聲稱該項目已完成產值4億多元，泰禾拖欠工程款2.25億元。
泰禾北京院子二期售樓處記者陳夢愉攝。
“停工絕不是因為業主不付尾款。”寧勛說。
邊梅獲得的壹份調查報告顯示，第壹，泰禾官方監管賬號名稱為“北京泰禾錦繡置業有限公司泰禾麗景嘉園”，尾號為081，但他們還建立了壹個名為“北京泰禾錦繡置業有限公司”的賬戶，賬號與官方監管賬號僅後三位不同，尾號為099。開戶行是大連銀行北京分行營業部，業主。第二，北京四合院二期的四合院部分沒有預售證。
“無論如何，住建委對重疊部分的簽字確認，對我們來說已經是很大的成功了。”幾千萬的房子前途未蔔就在這壹點上，寧勛和業主們都把心磨平了。尤其是央視曝光了10年底北京場二期現狀，重疊部分完成網簽後，大家都很看好。
當壹切回到起點
但是2020年10月27日來自泰禾的抵押貸款建議書165438+徹底讓大家失去了信心。
從鎂光拿到的建議書來看，泰禾已經承認了幾個事實:壹是項目建設基本“停滯”，5 ~ 21號樓部分建築不在地面以上，總包配合項目建設的意願極低，不排除引入新的總包單位的可能；二是監管賬戶目前余額為22576.05萬元，可提取用於建設的資金只有440.37萬元。
泰禾否認了此前業主額外劃轉資金的說法，稱已分別於2020年9月27日和2020年10月23日提取890萬元和11萬元監管資金，全部用於支付工程款，後續監管資金的提取仍將在多部門審批後執行。
受訪者供圖
業主認為，泰禾提出的“減少自己損失的方法在自己手裏”是絕對不能接受的。“現在哪個業主還敢貸款？”寧勛義憤填膺。
之後，165438+6月30日，業主開始向房管局、住建委等壹系列監管部門投訴。“工人正在拆架子，不封頂的也拆了。”與剛剛實施網簽後的興奮不同，寧勛在與邊梅溝通時又回到了之前的失落。
65438+去年2月初，邊梅去了朝陽區中央別墅區孫河京院二期所在地，這裏聚集了田瑞張晨、林靜原著、席瑞春秋等壹批改善型項目。除了泰禾，龍湖、遠洋、旭輝、中糧等開發商都在此布局。
鎂編輯在現場看到，北京場二期工程已經完全封閉，嶄新的圍擋已經將項目圍了起來。“中國鐵建工程”的招牌已經脫落，只剩下“中國”、“施工”的字樣和不遠處有些褪色的“泰和”標識。
項目北側建築仍為框架結構級別，隨處可見整齊擺放的建築材料。幾處只挖過地基的地方雜草叢生，附著的鐵架早已銹跡斑斑，斑駁不堪。北京場二期售樓處已經關門，門口貼著合同到期的告知書。現場工作人員表示，內部正在裝修。
北京四合院二期由記者陳夢愉拍攝。
轉向變量
其實泰禾並沒有回應業主的訴求，只是公司資本層面的承諾不足以安撫業主的焦慮。
2020年5月13日深夜，泰禾連續五次公告，官方公告引入戰投。黃其森也表現出了足夠的誠意——放棄第壹大股東的地位。
但在內部，業主們並沒有等到實質性的進展。壹周後，業主代表發布了關於泰禾的十個問題。問題內容主要包括預售證過期、無證銷售、首付款未打入監管賬戶、違規放貸、施工方案等。，並要求泰禾做出肯定答復。
泰禾稍後給出的回復是，預計2020年6月15前具備重疊房源網簽條件，部分房源因自身問題會稍有延遲。目前泰禾在住建委的監管賬戶資金約為2.2億元，將全部用於項目建設，監管方也會根據公司的項目進度進行專款專用。工程已全面復工，現場工人已達300人。後續分包商已陸續進場，7月份施工人員將達到800人左右。目前醫院已經封頂，還有壹個月左右壹些小書庫就要封頂了。
這是曇花壹現，財務數據才是更理性的證據。
泰禾2019財報延期整整壹個月，營收下滑23.77%，歸母凈利潤下滑81.74%...和往常壹樣，泰禾並沒有公布實際銷量。根據柯睿的數據，泰禾2019年銷售額為808.7億元，同比下降37.95%。2020年7月6日，泰禾第壹筆債務違約，曾經的千億房企更加岌岌可危。
第壹次轉折發生在去年7月31。泰禾公告向萬科轉讓19.9%股份，總對價約24.3億元。但萬科入股的前提條件是，泰禾需要制定債務重組方案並與債權人達成協議，能夠支持泰禾恢復正常生產和持續經營。萬科不承擔債務，不提供財務資助。給泰和的期限是9月30日。
現在很明顯泰禾重組方案延期已經成為事實，萬科最終能否成為戰爭投資方也充滿變數。24.3億元對於泰禾的大洞來說只是杯水車薪。
去年，第二次轉折發生在10年2月22日，多家媒體用“泰禾拿到長城資產”四個字評價泰禾獲得的債務展期機會。據鎂編了解，本次債務重組本金為654.38+02.003億元，債務將於2023年2月展期至654.38+08，而原期限為2065.438+07至2020年4月265.438+0。
“暫時沒法給個說法。”
北京市住建委對北京院子二期因資金缺口過大，官方推動新總承包商北京城建接手及控貸方案而引發系統預警的監管賬戶給予回復，稱暫不回應。但此後，北京市住建委發布了上述處罰通知。
壹些業主向邊梅反饋了意見。目前泰禾錦繡的項目公章在華融，這樣大家都拿不到蓋章的合同。泰禾也表示對此無法給出說法，以及“泰禾挪用50億元用於項目”和與華融的還款計劃，包括戰投的最新進展。
至於有可能成為新的總承包商的說法，邊梅也向北京城建求證，得到的回復是“不清楚”。
北京四合院二期由記者陳夢愉拍攝。
兜兜轉轉，壹切似乎又回到了起點。項目北側未完工的薄樓在冬日暖陽下格外耀眼。
記者發稿前，北京院子二期部分業主盤點了自己在2020年這壹事件中的喜怒哀樂，拿到來之不易的網簽，開發商復產復工，最近項目總承包商離職，徹底停滯。幸運的是，我們遇到了壹群友好團結的業主，他們不離不棄，不離不棄。大家壹起努力，相信美好還是可以期待的。
"我將敦促在三月份重返工作崗位。"寧勛很淡定。經過過去的壹年，他有點疲憊。
用時間換空間沒問題，但是凱旋時期埋下的炸彈總是需要有人安排的。
2021的壹年已經開始，兩筆共計6543.8+03.8億元的債務展期，以及前幾天官方公告交割的上海貨場和太倉貨場，可能是泰禾現階段能給出的最好回應。