“壹天之內，我家就被‘偷’了！”
2016 10 16上午，家住北京市朝陽區新苑西裏小區的張女士外出購物，突然接到母親李阿姨的電話。張女士聞訊後迅速返回，卻看到門鎖已被強行撬開，家裏的東西正被十幾個大漢迅速清理出來，堆在小區的院子裏。
“妳為什麽闖進我家，強行挪動我們的東西？”張女士氣憤地與這些“闖入者”爭辯，並制止了他們。但這群人拿出這套房子的房產證，當上面記載的戶主顯示為“李”而不是張女士的母親李阿姨時，母女倆徹底蒙了。“這不是妳的房子，我們是合法騰空的！”領頭的“闖入者”傲慢地說。
“壹天之內，我家就被‘偷’了。”想到壹家四口(李阿姨、女兒、女婿和孫女)住了35年的唯壹的房子不見了，阿姨李燦忍不住哭了...
2016年5月，李阿姨被推薦認識了自稱“北京店網副總”的廣某。廣某告訴李阿姨，她在做“以房養老”項目。她只需要用房產證做三個月的抵押貸款，然後借給他錢，就可以拿到5%的月息。三個月到期後，她會收回全部本息，然後用本金贖回房產證。”廣某拍著胸脯保證這個項目沒有風險，不需要支付任何費用。只要簽壹些簡單的協議，就可以凈賺近50萬元的利息。我會感動的。”李阿姨說。
廣某專門向李阿姨介紹了“委托代理人”龍某，並強調龍某不僅可靠，而且“神奇”。他為很多老人辦理過“以房養老”的相關手續，認識很多“金主”。他可以提供抵押貸款。“安心交給龍某就行了，別的不用管，就等幾塊錢。”龍某告訴李阿姨，她已經找到了“金主”王某提供抵押貸款，但直到現在，王某壹直沒有出現。
接下來，龍陪著李阿姨去了北京的壹家公證處。在他的“指導”和催促下，李阿姨用了不到10分鐘的時間，在事先準備好的厚厚壹疊文件上簽字公證。“龍某根本不讓我細看，說都是基礎合同。他仔細地審查了它們。我只要在他圈定的位置上簽字，按下手印就行了。公證人從來沒有告訴我這是什麽。”李阿姨說。
此外，除了廣某出具的李阿姨借款654.38+0.9萬元外，所有簽字文件均由委托代理人龍某收集保管，李阿姨連復印件都沒有。房屋過戶後，李阿姨從公證處拿著這些文件，發現除了借款合同和房屋抵押合同外，還有經過公證的具有強制執行效力的債權文書，房屋處置委托書。尤其是委托書，可以說龍某享有該房產的全部處分權，包括解除抵押、買賣、產權登記、納稅等。
老人的房子是如何被“偷”的
李阿姨的遭遇並非孤例。誌誠公益律師團的律師告訴記者，提供救助的老人因金融抵押而失去房屋的類似案例已經有幾十起。僅在光某、委托代理人龍某、王某的犯罪鏈條中，就有11老年人受害。
老人的房子到底是怎麽過戶的？
"經過公證的委托書是導致房屋出售的關鍵文件."據致誠公益刑事項目負責人吳傑介紹，“委托代理人”基於經過公證的委托書，可以在老人完全不知情的情況下，將房屋出售。委托書大多註明“本人欲以成本價出售位於某地的房產，因本人無法親自辦理，特此委托受托人全權辦理抵押登記、簽署相關文件及協議、取得權證、辦理提前還款、註銷抵押登記、網上簽約、過戶、取款、委托……”。
在“委托代理人”的“忽悠”下，老人在不知情的情況下對委托書進行了公證，完全符合房管部門對他人過戶的要求，相當於老人在向“業主”借錢的同時，將房子交給了他人，而不是像理財方所說的只是將房子作為抵押物。
“即使老人已經簽署了授權委托書並進行公證，由於委托是單方法律行為，仍然可以通過公證撤銷授權。在我們提供咨詢的案例中，有老人在房屋過戶前醒悟，通過公證撤銷了之前的委托公證。”吳傑認為，即便如此，老人還是很難保住房子，因為還有“具有強制執行效力的債權文書公證”的存在。在與“金主”簽訂借款合同時，老人還對還款協議進行了公證。這意味著，房主可以直接拿著公證書到公證處申請執行證，然後在不經老人同意的情況下，向法院申請強制執行，拍賣老人的財產。
此外，由於老人已被“忽悠”到房管部門辦理了抵押登記，如果不能按時還貸，未經“房主”同意，不能出售房屋。“抵押登記使財產成為債權的擔保。哪怕老人只有壹套房產，被賣掉也是必然的。”吳昊說。
“這些案件都有類似的‘套路’，充分利用了老年人不懂法的心理。通過事先別有用心設計的各種法律文件，以及壹系列精心策劃、環環相扣的操作手法，老人最終跌入了賣房過戶的深淵。”
新的“房屋詐騙”，披著合法外衣的“銀豐收”
“我們認為這是以‘理財’為名實施的新型‘房屋詐騙’，是披著合法外衣專門針對老年群體的‘銀發族’。”吳傑說，騙子的作案手法看似非常契合，看似有完整的法律文件支持，但並非無懈可擊。
“越來越多針對老年人的詐騙案件呈現出鏈條化、分工專業化的特點。”中國人民大學法學院教授劉俊海認為，如果我們只關註欺詐這壹孤立的環節，就很難發現問題。只有對各個環節進行調查，對整個鏈條進行梳理，確認鏈條中不同人的角色和法律責任，才能有效打擊此類詐騙行為，維護老年人的合法權益。
“老人房被騙的核心在於委托書公證和具有強制執行效力的債權文書。”劉俊海分析，如果能夠證明在公證過程中，公證處存在過錯，沒有盡到審查材料真實性的義務，或者公證違背了其真實意思，或者公證過程中被不法分子和公證員惡意串通，進行欺詐，這些不利於老年人的公證書不僅可以撤銷，還可以追究相關人員的法律責任。
雖然“失去房子”的痛苦還在繼續，但“保護房子”的行動也在發力。在老人們的努力和律師的幫助下，事情的真相被層層剝離，行騙的“套路”和目的日益清晰，援助的力量越來越強大，維權的決心異常堅定。
老人們多次復查，並向公證處投訴。今年5月3日，針對北京市國家公證處多次出具不實事項，導致當事人財產在不知情的情況下被買賣或抵押的情況，司法部對北京市國家公證處進行了壹系列處罰，吊銷了多次為老年人辦理“房屋詐騙”公證的公證員李、馮的執業許可證。
此外，在律師的指導下，老人們正積極通過民事和刑事兩種途徑尋求救濟。“下壹步，我們準備向法院提起訴訟，確認借款、抵押合同因欺詐行為無效，我們還將向公安機關申請立案偵查，追究這些不法分子的刑事責任。”老受害者告訴記者。
截至目前，部分老人通過提起訴訟、登記異議等法律手段，暫時保住了房子；光某也因涉嫌非法集資和詐騙被檢察機關批準逮捕。老人們的“護房行動”也初見成效。
記者在采訪中感受到，雖然老人們在失去房屋的不幸面前承受了巨大的身心痛苦，但他們並沒有失去希望，選擇了極端的私力救濟。而是在鬥爭和維權中交換信息、享受證據，在學法、依法辦事的軌道中積極尋求維護自身權益。“曾經因為不懂法，讓騙子鉆空子，賠了房子。現在我們必須依靠法律來拿回我們的房子。”老人們說。
詐騙手段日益翻新。維權索要房產，絕不能讓騙子得逞。如果公職人員與騙子合作，就應該清除公職人員隊伍！