中國房地產企業融資模式分析

目前我國房地產開發企業的主要融資方式:◎銀行貸款:銀行貸款是房地產企業的主要融資渠道。房地產行業的銀行貸款主要包括銷售環節的土地儲備貸款、房地產開發貸款、住房按揭貸款等直接貸款，以及部分間接來自銀行貸款的自籌資金。房地產企業自籌資金比例逐年上升，從2001的24%上升到2004年底的27.4%，到2005年3月底達到30.1%。但很大比例是房地產開發企業以各種靈活的方式獲得銀行貸款充當自有資金。從2004年初開始，銀行貸款在房地產企業自籌資金中的比重從過去的8%左右上升到目前的9%左右。目前房地產開發企業至少60%的資金來自銀行體系，融資渠道主要靠銀行。◎房地產信托融資:房地產信托是指辦理不動產登記、轉讓、納稅等事項的買賣、租賃、收租、保險等業務，或直接參與房地產開發經營的信托機構。2003年6月，央行發布121號文件，堵住了房地產企業的銀行貸款渠道，信托融資模式以“井噴”速度發展。據不完全統計，2003年我國房地產信托融資項目近70個，房地產信托資金金額超過50億元。但大部分是“過橋”貸款，融資比例不大。原因是每份資金信托合同總份數不超過200份，單份合同最低限額為5萬元，限制了中小投資者的參與。◎房地產基金:房地產基金是將眾多分散的資金集中起來，交給投資專家進行集中投資的壹種融資方式。具體的基金融資方式包括海外房地產基金和國內產業基金。近年來，流入中國的海外資金不斷增加。例如，新加坡政府投資公司已成為首創置業的第二大股東。萬科與德國銀行的合作；摩根士丹利地產基金與上海復地合作；ING在荷蘭的第壹次合作。由於國內政策的影響，國內企業經營不規範，房地產市場不透明，海外房地產基金選擇合作夥伴的標準是公司的管理團隊、土地儲備、政府關系、發展前景等等。所以海外地產基金對於國內眾多房企來說可以說是杯水車薪。國內房地產基金的發展受限於相關法律制度規範的缺失。隨著房地產市場的進壹步發展，房地產基金有望成為房地產融資方式的新寵。◎上市融資:上市融資是企業獲取資金、實施資本運作的主要方式之壹。但是，房地產企業上市的難度更大。據相關數據顯示，目前我國上市房地產企業只有70家左右，存在以下問題:房地產企業整體素質差，歷史遺留問題嚴重，管理層專業素質差。比如2004年2月初，上海復地成功在港交所上市，融資1.5億港元。上海復興成功的主要原因是土地儲備增加，開發項目多，盈利能力好，資金周轉快。◎房地產債券:房地產債券在我國房地產企業融資總額中所占的比例非常小。2002年，房地產債券融資僅為2.24億元，占總融資額的0.02%。2003年，房地產債券融資進壹步下降，為3400萬元，占總融資額的0.003%。債券融資比例小的主要原因有:壹是我國對發債主體要求嚴格。根據《公司法》規定，只有國有獨資公司、上市公司和兩個國有投資者設立的有限責任公司才有資格發行，對企業的資產負債率、資本金、擔保等都有嚴格的限制。第二，中國的債券市場比較小，發行和持有的風險比較大。綜上所述，由於國家政策和企業自身條件的限制，銀行貸款仍是目前乃至未來房地產企業的主要融資方式。同時，隨著國家政策的出臺，信托融資和基金形式也將成為房地產企業融資的重要方式。上市融資將成為有實力的大型房地產企業的重要融資方式。房地產行業面對融資難的主要應對策略◎調整心態和思維，面對現實，制定多元化的融資發展策略。過去，房地產開發商嚴重依賴銀行信貸融資。按照慣例，至少70%的項目開發資金來自銀行信貸資金。在新壹輪洗牌中，誰能盡快走出陰影，積極應對，誰就能率先洗牌，抓住機會獲益。◎借殼上市:房企實現公司上市的好方法也是進入證券市場。