房地產“三支箭”射出後，房地產債券的發行端和資金端都迎來了巨大的窗口期。目前，該政策已實施壹個多月。現在房地產債券市場怎麽樣？
房企發債1個月，達到221億。
165438+10月8日，中國銀行間市場交易商協會(以下簡稱“交易商協會”)繼續推廣和拓展民營企業債券融資支持工具(“第二支箭”)，支持包括房地產企業在內的民營企業發債融資。
隨著政策窗口的打開，各房企紛紛將發債提上日程，地產債發行正在加速。6月5438+065438+10月，房地產債券發行規模為221.2億元，同比大幅增長。民營房企中龍湖集團和濱江集團發行債券總額為28億元，占比65，438+02.66%。
上架申請是房企發債的“先手棋”。在過去的1個月中，大量房企向交易所提交了貨架式發債申請。據統計，目前約有950億元資金“存放”在“貨架”上。交易商協會已受理龍湖、美的地產、新城控股、萬科、金地、惠今的貨架債券發行申請，金額分別為200億元、6543.8+05億元、6543.8+05億元、280億元、6543.8+05億元、20億元，合計950億元。此外，中債促進公司已收到近百家房地產企業的增信業務意向。旭輝集團近日向中國銀行間市場交易商協會表達了註冊發行6543.8+05億元的意向，目前相關註冊工作正在籌備過程中。綠城中國擬提交65，438+065，438+0億元貨架中期票據登記發行方案，用於到期債券置換和項目開發建設。
其實落地速度也比預想的要快。在短短1個月的時間裏，中債已經全額保障了4張中簽票的發行，輸血67億元。
165438+10月29日，龍湖集團率先完成20億元中期票據簿記建檔。該債券由中債增信投資有限公司(以下簡稱“中債增信”)提供全額無條件不可撤銷連帶責任擔保，期限為三年，票面利率為3%。
麥德龍控股、美的地產、惠今集團緊隨其後，分別發債20億元、6543.8+0.5億元、6543.8+0.2億元。
第壹財經記者註意到，相比今年8-6月示範房企增債擔保發行中3.2%-3.5%的票面利率區間，擴容後的“第二支箭”發行中的票面利率在3%-4.3%區間，進壹步拉大了房企的利率差異。中證鵬元在研究報告中指出，不同房企發行的債券票面利率差異較大，或與市場波動劇烈、不同房企資質不同有關。
此外，“中央-地方合作”的增信模式也為民營房企發債註入了壹劑“強心針”。2月9日，65438、新希望、美的地產在上交所發行24.3億元公司債券，碧桂園在深交所發行65438億元公司債券，證金公司與市場機構共同打造三家民營房企債券發行信用保護工具。值得註意的是，試點成功實施後，政策導向更加明確。65438+2月21，證監會會議指出，要繼續實施民營企業債券融資專項支持計劃和支持工具，更好地推動中央和地方合作增信* * *和支持民營房企發債。
房地產債券價格上漲。
房地產債券市場動作不斷，房地產債券迎來上漲窗口。在債市整體下行的情況下，10月以來地產債11逆勢震蕩。
截至65438+2月19，中證地產債券指數近壹個月漲幅高達3.4%。從165438+10月11，1319債券中有985只債券價格上漲，占比超3%。
11 10月中下旬漲勢最猛，“20世茂G1”、“20世茂03”、“21金科01”、“20旭輝01”、“20碧迪01”。
美元債券市場也出現壹定程度的反彈。從165438+10月16到165438+10月30日，iBoxx亞洲中國美元房地產債券指數上漲12.36，到期收益率下跌2.87%。
很多業內人士認為，房地產債券投資已經從左向右交易了。隨著房地產行業信用的逐步恢復，有大量的投資機會。
某基金機構相關人士指出，在目前的政策下，未來地產債價格回到前期低點的概率並不大。具體來說，短期地產債確定性更強，長期地產債可能會有壹些波動。
房地產市場還能走多遠？天風證券分析師孫彬彬在研報中指出，與2014~2015相比，國內房地產債發行規模率先改善，從2014二季度開始大幅增長，發行規模維持至2016年末。930之後，地產股、地產債、美元債都走出了過剩行情。每個市場的表現都不壹樣。國內房地產債券市場的表現持續了近1年，中國美元債券市場持續了兩年多。
很多人也對後市持謹慎態度。國泰君安證券固定收益分析師LAM認為，房地產政策的拐點與房地產債務的拐點並不完全對應。原因是債券的償還順序在房地產所有利益相關者中較低，僅排在權益之前。
大房企債務在到期壓力下能否軟著陸？
多位業內人士表示，該政策大力支持民營房企發債或與債務到期潮臨近有關。
中證彭元數據顯示，2022年2月中旬65438+2月至2023年10月中旬65438+10月，房地產債券還款總額為298.7億元，涉及回售行權的債券余額為135.65億元。金地、石榴置業、珠江投資可能面臨壹定的還款/回售壓力。
事實上，明年壹季度，房企在償債端將繼續承壓。鵬元國際董事國盈22日在中證鵬元信用風險年會上指出，2023年國內房地產債券還款金額為3585億元，3月份將迎來償債高峰。中國美元房地產債券到期600億，預計償債高峰為65438+10月、4月。
償債壓力持續升溫。除了發行新債，許多房企最近開始與債權人談判，試圖獲得延期。
165438+10月10日，R&F地產發布公告稱，“H16R&F 4”、“16R&F 05”、“16R&F 06”共8只債券展期，展期金額為138。
65438年2月6日，龍光集團境內債券整體展期獲得債券投資者通過。展期債券和ABS展期期限為36個月，未到期債券和ABS展期期限為48個月，總展期規模為223.6億元。超過200億元的到期債務展期，將有效改善龍光集團的現金流壓力。
在海外債務方面，內保外貸也可能成為化解房企海外債務存量的“利器”。龍湖集團獲得中國銀行7億元“內保外貸”首單支持，釋放出積極信號。目前，中信銀行、光大銀行近期已與多家房企簽署戰略合作協議，為房企提供綜合金融服務，包括“內保外貸”等業務領域。