據機構統計，自6月1811以來，已有數十家房企發布國內融資公告，總規模超千億元。房企融資回暖的同時，房地產信托的參與度也在提高。據同策研究院監測，6月5438+065438+10月，40家典型上市房企信托貸款融資額達73.6億元，較6月65438+10月上漲62.3%。
據《證券日報》記者了解，目前單個房地產信托項目的成本已經超過15%，信托公司對合作名單的選擇也更加嚴格。
年底了，房企忙著“找錢”
信任全方位救援
在強力調控下，房地產市場的壹舉壹動都引起了業界的高度關註。到了“錢緊”末期，房企再次愛上信托渠道，兩者開始緊密合作。
據同策研究院監測，6月18 11，40家典型上市房企融資金額為505.92億元，環比上漲近三成。除公司債和銀行貸款增加外，信托貸款額達到73.6億元，環比增長62.30%，增幅明顯。
以某上市房企為例，其近期發布了5份融資及擔保公告。公告顯示，其為旗下四家子公司共提供擔保32.7億元，其中主要資金來源於信托公司，交易對手包括中信信托、百瑞信托等多家大型信托公司。而且銀行的資金也有信托出沒，比如通過單壹資金信托計劃進行投資。
除了信托貸款，上市房地產企業還與信托公司開展了其他融資活動。公告稱，擬與山東信托、融博泰商業保理合作，以公司及子公司旗下房地產項目銷售過程中形成的購貨應收款為基礎，發行相關產品進行融資，總額不超過20億元。結合旗下上述子公司的融資金額，上市房企預計獲得50億元以上。
事實上，除了實際的信托貸款，很多大型房企都“綁定”信托公司簽訂戰略合作協議，提前做好資金儲備。據不完全統計，自6月底5438+065438+10月以來，泰禾集團、鄭融地產等多家房企與信托公司簽訂戰略合同協議，獲得綜合授信700億元。
然而，“房地產融資放松”的背後，融資成本的增加是房企不得不面對的事實。上個月，壹家大型房地產企業的子公司發行了總額為6543.8+08億美元的優先票據，其中5.9億美元的年利率為654.38+03.75%。如此高的融資成本讓市場大吃壹驚，然而，部分中小房企的信托融資成本更是雪上加霜。
“13%的融資成本並不少見，個別項目15%也有。畢竟信托公司本身資金成本就很高。這還是能進入融資名單的房企。如果資質不足或者不合格，項目是不可能通過的。”北京某信托公司業務負責人對《證券日報》記者表示，其公司近日再次調整房企合作“白名單”，從“房企100強”縮水至50強。另外，要考察具體的項目，主要是壹二線城市，暫時忽略三四線城市的項目。
業內人士指出，從房地產企業來看，房地產行業宏觀調控持續，房企融資渠道收縮，資金鏈緊張，融資成本上升。再加上年底市場流動性緊張，房地產企業對資金的需求有所增加。隨著房地產市場轉冷，信托公司進壹步加強風險控制，提高房企融資門檻。在這種背景下，住房融資也會表現出“馬太效應”。
房地產還是信托
“利潤核心”
面對嚴峻的轉型壓力，很多信托公司的18並不輕松。因此，房地產企業頻頻牽手信托的背後，既是房地產企業缺錢的直接現實，也是信托公司的主動選擇。
此前，壹家大型信托公司的業務人員開玩笑說，“壹年過去了，賺錢的項目好像是房地產信托。”在創新業務方面，無論是消費金融、ABS、家族信托還是保險信托，其盈利仍難以支撐公司發展。
就6月165438+10月集合資金信托產品數據來看，用益權信托數據顯示，上月集合信托產品發行規模為159327億元，環比下降6.09%。成立規模158105萬元，環比增長43.43%。其中，房地產信托成立規模達到5865438+3500萬元，環比增長48.07%，占比超過30%；平均收益8.47%，跑贏平均水平0.18個百分點。
有益信托指出，信托公司選擇房地產信托作為轉型期業績支撐的原因很明確:房地產市場更成熟，項目風險更容易控制，商業模式更成熟。壹方面，信托公司提高房企融資門檻，信托資金逐漸向行業頭部的房企和經濟發達地區的項目集中；另壹方面，現階段房企融資需求高漲，信托公司大幅提升房地產信托收益。現階段選擇開展房地產信托，既控制了風險，又保證了信托業務總量。
光大證券的研究報告顯示，房地產和基建是當前存量信托產品的兩大主要投資方向，房地產的產品規模明顯領先於其他板塊。截至2008年6月23日，房地產信托規模為2867.2億元，占比60%。18年新增信托產品中，投向房地產和城投的產品仍占新增信托總規模的95%左右，產品投向較17年更加集中。
報告分析認為，16年中期以來，在限購限貸等房地產調控政策的限制下，國內房地產企業融資環境逐漸低迷，能夠承受信托等非標產品高成本要求的板塊並不多，因此信托產品更傾向於房地產板塊。18下半年，房地產板塊投資的信托產品規模下降，伴隨著平均預期收益率的小幅上升。
事實上，房地產信托作為房企重要的融資渠道之壹，在房地產市場宏觀調控的背景下，壹直是監管的重點。
今年年中，部分信托公司被地方監管部門要求暫停新增房地產信托業務，對現有項目進行整改自查。此外，在中糧信托整體置入上市公司的過程中，也被監管層要求說明現有的房地產項目以及應對行業風險的措施，可見其關註程度。