夏達房地產
07-15 22:07
密切註意
最近雪球內部對泰禾的爭論比較激烈，焦點是泰禾能否引入萬科戰投。之前我也解釋過萬科不會接手泰禾。這壹次，我想分析壹下這背後的原因。
萬科要接手泰禾，當然是希望在泰禾低價獲得超額收益。對於房企來說，收入的核心體現是土儲質量。如果土地儲備質量不高，萬科會花錢買壹堆繡花枕頭，甚至幫著擦屁股還債。在這慘不忍睹的壹年，以管理好著稱的萬科也不會急於當大頭。綠城、華夏、今年的傅生，之前能把自己賣成功，都是靠自己優質的土地儲備資源維持生計。納太和宣稱的價值4000億的真實優質土地儲備是否存在？
我查了泰禾2019和2017的年報，查泰禾2017年報的原因是這是拿地的最後壹年。發現今年的年報使用了壹個新名詞——累計土地儲備。此表中，列明泰禾剩余可開發建築面積為10165438+5000平方米。按照4000億的價值，這個單元的價格將近4萬。泰禾現有待開發項目中，只有深圳寶安項目(深圳院子)的未開發土地能賣出超高價格，地價8萬元。那麽剩下的國家土儲單價至少要4萬。
可以繼續開發剩余土儲，以均價4萬出售嗎？
2017年是泰禾拿地最多的壹年，也是最後壹年拿地。因此，當年公布的土壤儲量具有壹定的參考意義，名錄基本涵蓋了太和大部分土壤儲量。當然，壹些土壤存儲仍然沒有覆蓋。請原諒我。我以2017年度報告中標註的新增土壤儲量為例，結合泰禾的公告數據對2017年度新增土壤儲量進行分析，希望通過今年的項目對泰禾的土壤儲量有壹個大致的了解。
鼓山小院:
還是泰禾控股，總產能471，000平米。從投資進度來看，目前還處於項目非常早期的階段，還可以算是壹個土儲。
青雲鎮:
持股2.5%，已賣出，未交易，不算泰禾土儲。
金水湖項目:
持股40%，已出售，未交易，不算泰禾土儲。推測後期會出售股權。
西山院子:
持股50%並交易，目前在建，投資已完成85%，視為在建工程。
漳州象山灣項目:
持股70%，交易，總容量90.7萬平米，從投資進度來看，還在前期，算是土儲備。
漳州角美龍池項目:
持股60%，交易，總容量36.2萬平方米，投資已基本完成，處於基本完工狀態，不算泰和土儲。
北京孫河項目:
本項目為北京場二期，持股100%，現處於停工狀態。
天津施瑯項目:
這個項目是金海堆場，已經基本確定施瑯收購了這個項目的股權，泰禾已經不在交易，不算泰禾土儲。
崇禮項目:
目前，報告中沒有反映出來。
石門院:
持股100%股份，交易，總容量13.7萬立方米。從基本投資進度來看，項目處於中前期，可視為土壤儲備。
奉賢灣項目:
持有100%股份，交易，總容量9.3萬平方米，已正式出售，不算泰和土儲。
南京江寧大院:
持有100%股份，交易，容量為5915000平方米，2019報告中未反映。項目因區域規劃問題無法開工，被視為泰和土儲。
廬山院子:
持股65，438+000%，交易，總容量65，438+003，5438+000，000平方米。目前正在和原所有人打官司，就撤地問題進行上訴。土地收回前，暫認定為泰和土儲。
句容金尊福:
持有100%股份，交易，總容量29.2萬平方米，投資進度已完成87%，已出售，不算泰和土儲。
太倉貨場:
持有565，438+0%的股份，總容量為65，438+058，000平方米。實際上，該項目已出售給法華，目前由法華運營，並已預售，因此不視為泰和土儲。
昆山項目:
持股80%，總產能約50萬平米(項目需支付溢價完成產能提升)。目前項目處於前期，可視為泰和土儲，世茂有優先購買權。
句容同康醫院:已售。
青山庭院:
已經和江村項目壹起賣了。
大城市小庭院:
占股70%，總庫容25.3萬立方米。在售，部分開發，可部分記為太和土儲。
武漢金沙半島項目:
不再出現在報告中。
廣州增城項目:
持股20%，不交易，預計後期會出售股權，不算土儲。
惠陽金尊府:
持有100%股份，交易，總容量12.5萬平方米。從投資進度來看，項目處於前期，可以記為泰和土儲。
泰和崇文樓:
持股100%股份，交易，總產能4.9萬平方米，投資進度77%。處於建設後期，待售，不算土儲。
深圳場:
持有100%股份，交易，總容量9.2萬平米，5.8萬平米即將開盤，3.4萬平米地價還在建，算是土儲。
仁莊項目:
不再出現在報告中。
街道項目:
持股80%，交易，產能面積57.5萬平方米，從投資進度來看還處於中前期，可以算是壹個土壤儲備。
漢宇項目:
持股51%，交易，產能面積22.7萬平方米，現處於後期，投資進度69%。它是出售的，不被視為土壤儲存。
綜上，按照“泰禾可以自由支配的土地”，樂觀估計在420萬平方米左右。但在這420萬平方米中，有654.38+0.03萬平方米，如廬山項目，因規劃問題不得不起訴原業主撤地，也有59萬平方米的項目，如青龍湖，市場明顯供大於求，還有深圳院子3.4萬平方米地價打不開的窘境...所謂優質土儲，是指優質土儲項目在規劃、市場、價格上的評估。其中昆山項目優質，但世茂股份，預計後期將收購泰禾股份；鄭州項目，鄭州近幾年行情不錯，保存下來的大量土儲依然有吸引力；杭州項目，杭州市場，鄭州，杭州項目也是優質的。此外，從項目層面收購泰禾持有的其他土儲，意義不大。如果項目層面不值得收購的項目占絕大多數，那為什麽要整體收購集團層面的股權？
還在太和的朋友們，在熱切期待戰鬥的同時，希望理性思考，給自己留條後路。
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精彩評論
牛上天oss
在建16萬，在建11萬，資產、物業、酒店存量接近300億。隱形債務只能靠戰爭投資解決。
地產之夏:好的，請補充壹點更具體的信息，大概具體到項目，供大家盤點，因為說實話，我根據各種泰禾公告盤點的土儲數據和妳說的有很大差距，請補充壹下，還原最真實的土儲而不是聲稱的。
07-17 07:38
1
夏達房地產
$泰禾集團(SZ000732)$萬科A (SZ 00002) $中國恒大(03333)$泰禾沒有恒大徐老板那樣的朋友圈，在這個節骨眼上真的會難過。如果萬科真的想幫泰禾，難道它連二十多億都不願意出，不為泰禾承擔負債、增信，鎖定所謂的“優質”土儲嗎？如果萬科真的在政府的壓力下進入泰禾，沒有壹個是為泰禾推出的...
沃克鑒真回復@地產夏天:妳的意思是讓泰禾賣地給萬科？這是優質土地的鎖。股權投資和資產投資不是壹個概念。在投資之前，或者重組後的戰略投資者入股之前，壹定要在人進來之前清理幹凈。直截了當地說，如果妳對重組過程有什麽想法，現在就要結束了。壹堆話，輔以情緒，誰都可以說誰，yy。都是水，擰幹了，什麽都沒有了。
房產夏天回復@PONYkxr:嗯嗯，soho資產都在壹線核心區域，沒有資產。潘如何我不做評價，但房地產投資的邏輯和李嘉誠很像。soho財務造假的可能性低，基本不用擔心。關註點在於中國大陸的大宗資產市場，可以關註國家對控股行業的支持和資產證券化市場的建設。我認為黑石也在等待合適的時機。
地產夏天回復@PONYkxr:我只分析基本面，不偏愛推薦股票。首先，黑石可以說是房地產基金中最了解中國市場的，到目前為止做的非常成功。黑石看中了soho的股票，實質是soho股價低，資產被低估。然而，今年年初，黑石中止了與soho的談判，背後的原因只能從以下幾點找到:soho要價過高，疫情期間市場不確定，soho的運營(租賃業務)。...
有錢有股人回復@丫丫丫丫:大家都覺得自己是股神。
高級回復@中中中中中-地產轉型:恒大先自救。
09-30 00:08