招式壹:直接降價。？
這種促銷手段，由於操作透明度高，對於開發商表達真實感受，只要折扣率達到心理價位，購房者都會欣然接受。去年上海樓盤價格的折扣幅度從5%到4折不等，但真正能引發熱銷的樓盤價格都在8折以上。如大華集團錦繡華城，均價從1.35萬元調整至9000元，降幅近35%。萬科在上海的三個在售樓盤也下跌了12%-15%。直接降價，除了有“降得越多，買得越少”的隱憂，還可能損害項目或企業的品牌形象，所以大華打著“17周年慶”的旗號，萬科在發起“萬科點亮生活”的行動。看看這兩個地產巨頭，連降價都降得“好帥”。
招式二:免費贈送。？
“禮多人不怪妳”，中國的壹句俗語被開發商演繹得淋漓盡致。展會上，送壹把傘，排隊幾十米是常有的事。剩下的小的送物業管理費、中央空調、成套櫥櫃，大的送車庫、廁所、汽車。當然，消費者也不傻。如果禮物恰好是能改變心理價格平衡的“稻草”，他們會欣然接受。如果贈品的價值或用途與消費者的心理預期相差甚遠，他們往往會隔岸觀火。這時候開發商只能是“熱臉冷屁股”。
上海就有這麽壹個讓人上癮的大型送禮項目。2003年剛開盤時，打出了“買房買車”的口號，壹舉成名“上海康城”。2004年二期是“買房得金”，創下單日銷售1027套的紀錄。自2005年3月以來，隨著頻繁的宏觀調控，這道菜表現引人註目。然而，9月份重新開盤時，盡管有“買房送現金(4-6萬)”的新招，但風光不再。這說明送禮只能是錦上添花。要逆流而上，怎麽能說“難”？？
招式三:內部員工價格。？
這壹舉措首先被嫁接到商業領域。在上海著名的向陽路服裝市場，突然有人上來神秘地問:“要不要壹個著名的水貨皮包？”。而浦東某大型樓盤鄭達嘉園，就以內部人員價為例。按照銷售人員的話說，“蒙面紗的女人”回頭率比其他女人高，可以達到買家高度關註的目的。另外也可以避免前期高價買房的業主帶來的麻煩(水岸藍橋退房事件就是證明)。只有內部員工才能享受這樣的優惠價格。至於內部員工住在自己家裏炒房，開發商也管不了。反正只要他們銷量大，就行。其實這個價格真的很吸引人:均價5折——目前上海樓市最大的折扣。
招式四:搞團購。？
從開發商的角度來說，既可以避免之前高價交易業主因為降價——“集體買房，批發價理直氣壯”而導致的譴責和退房威脅，又可以借機炒作銷量和人氣。對於購房者來說，人多力量大，集體議價真的有點“翻身做主”的感覺。從去年8月開始，在上海某網站的組織下，團購買房在上海突然流行起來，有近百家開發商參與，如嘉誠、碧林灣、玫瑰99、歐陸視界等多家樓盤。而且，團購熱潮已經從上海蔓延到北京等地。？
招式五:無理由退房。？
“無理由退房”，這壹舉動看似開發商為了消費者冒了很大的風險，但房子畢竟不同於普通的小消費品，退也不好說。首先，經過幾年的裝修，房子已經成了“家”的物質外殼。這種強烈的情感寄托真的不值錢，怎麽可能輕易放棄？其次，中國式買房“寬嚴相濟”。如果要退房，有壹大堆手續；最後，開發商都是項目公司，房子賣了之後項目公司可能就不存在了。承諾期太長，就算想退房也怕找不到失主。無理由退房最初是由業內多星的潘石屹創造的。“既然生活無法繼續，不如和平離婚”——這是壹個危機公關應對1999“氨氣事件”的成功案例。當時樓市處於上升期，可以說沒有風險。去年上海的新湖明珠，市裏推出了“兩年內保證回報”，有點像在風口浪尖上跳舞。結果表明，這種促銷方式並沒有明顯促進新湖明珠城的銷售。？
招式六:降低首付。？
2000年，部分銀行推出零首付，降低首付是開發商的又壹項發明。隨著銀行對購房貸款的“銀根收緊”，以犧牲部分利益為代價，拋出低首付的橄欖枝，對於部分購房者，尤其是剛上班沒多少積蓄的年輕人來說，當然是有吸引力的。上海閔行歐風麗景推出首付10%。消費者只需要準備10%的首付，剩下的20%首付可以從專業的投資公司獲得，沒有利息(開發商支付利息)。這筆錢的還款期限是交房的時候。當然，如果以後購房者還款能力出現問題或者交房時房價暴跌，購房者不願意支付這20%的房價，後遺癥就會爆發，開發商也會“啞巴吃黃連”。？
第七招:投保計劃。？
去年9月，位於上海新江灣城的袁永敬推出了壹項獨創的“房價全方位保障計劃”。根據承諾，在計劃實施期間(至2006年6月30日)購買該房產的消費者，可在區域平均房價下跌時，從開發商處獲得差價補償。如此巧妙的舉動壹經推出就震驚了樓市。說得好聽點，就是開發商在為百姓謀幸福，在支撐樓市。代價，可以有點像“花錢買糧”“賭錢”。如果要實施這壹計劃，還存在壹些問題，如如何界定今年的區域平均價格。但是，既然開發商理論上已經“承擔了所有風險”，那麽壹些購房者真的很心痛，開盤當天就賣出了33套——這個數字讓很多幾個月沒開鍋的開發商垂涎三尺。以現在的樓盤均價來衡量，基本和去年9月持平，證明這壹招還是挺有效果的。
為了促進銷售，取得良好的成交業績，開發商的銷售手段可謂層出不窮，各種武功都是爐火純青。作為購房者，買房是壹生的大事。壹定不能只聽開發商忽悠，要實地考察、參觀，這樣才能買到好房子！
(以上回答發布於2015-12-23。請以實際購房政策為準。)
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