房地產投資信托基金在中國的歷史

事實上，無論是美國的資金信托REIT模式，還是日本的房地產資產信托REIT模式，都在我們當前的現實生活中有所體現。具體表現在:

1.基金信托。

(1)房地產投資信托基金。

雖然“房地產投資信托基金”這個名字在中國實務界從未出現過，但類似的機構早已有之。比如國內出現的65438到0992的老基金。由於當時中國處於經濟過熱時期，沒有法律對他們進行規範，基金投資“發燒”現象成為他們的先天性特征，體現在他們將大量資金投入到有泡沫成分的房地產中，很多投資房地產的比例高達70%。隨著中國經濟軟著陸，房地產泡沫被擠出，房地產價格回歸真實價值，而基金投資者。《證券投資基金管理暫行辦法》(1997)頒布後，基金僅限於證券投資基金，通過條文規定了基金的組織和運作機制，這就意味著老基金要調整，有些極不規範，會被撤銷。老基金的轉型壹直持續到2001年4月，除了撤銷的基金，其余基本都是針對證券投資的。

房地產投資信托基金雖然在法律層面沒有明確的形式，但私募基金在民間廣泛存在，其組織形式往往以投資咨詢公司、投資顧問公司等不需要央行發行的壹般公司形式出現。他們的投資方向不確定，房產投資也占壹定比例。然而，由於缺乏對私募股權基金的法律規定，其合法性受到質疑。

此外，占主導地位的房地產投資信托基金也正在萌芽。比如去年5月，由中國五礦集團地產、北京首鋼集團地產、北京城建集團地產、中國油氣管道局地產、萬年投資集團共同組建的北京世紀華夏資產管理有限公司，就可以算是房地產投資基金的主導萌芽。正如首創集團董事長劉所說，“只要產業投資基金法不出臺，產業投資基金就不會在中國生根發芽。雖然拿不到“準生證”，但不代表不能先投胎。對有些人來說，沒有準生證不敢懷，對另壹些人來說，可以先懷，什麽時候生由他們自己決定，想什麽時候生就什麽時候生。”

(2)房地產項目信托新產品。

2002年6月《信托投資公司管理辦法》和《信托投資公司資金管理暫行辦法》的頒布實施，激發了信托投資公司的創新熱情。從愛建信托的“上海外環隧道項目資金信托計劃”、上海SDIC的“新上海國際大廈項目資金信托計劃”、“上海磁浮交通項目股權信托受益權投資計劃”、北方信托的“濱海新區基礎設施建設(管網)資金信托計劃”，到北京SDIC的“CBD信托”、新華信托的“住房抵押貸款資金信托”，已經有10。其中，後兩者就其運作流程而言，具有資金信托REIT的特征。現在主要的爭議是信托投資公司發行的信托合同是否屬於“證券”的範圍，因為根據《信托投資公司資金信托管理暫行辦法》的規定，信托投資公司不能發行“憑證式證券”，現行《證券法》也沒有將信托合同納入“證券”的範圍。但是，根據國外和我國的立法實踐，

信托投資公司從事的REIT不同於房地產投資信托基金，因為根據《信托投資公司管理辦法》，信托投資公司從事基金業務必須設立基金管理公司。因此，信托投資公司只能通過基金管理公司間接從事房地產投資信托基金業務。

2.房地產資產信托基金。

(1)“房屋銀行”現象。

“房屋銀行”由貴州省房屋置換中心和中國工商銀行貴州省分行率先推出。房屋銀行不是銀行，只是壹種轉喻。是業主將房屋使用權定期委托房屋租賃公司，通過專業房地產評估機構對房屋使用權價值(即租金)進行評估，或雙方協商確定租金價格，使業主定期獲得租金回報的壹種房地產投資方式。

由於這種經營模式既降低了租賃雙方的交易成本，又保證了雙方的利益，因此深受群眾歡迎，並在上海、北京、深圳等全國各大城市得到推廣。因為中國人民銀行規定，不得隨意使用“銀行”的名稱，所以有些地方，比如上海，已經改名為“住房儲存中心”，天津改名為“住房信托”。

對於出租人來說，有壹套閑置的房子想出租，找客戶，辦理各種登記，繳納各種費用，為隨時出現的瑣事東奔西跑，非常麻煩。把房子租給住房銀行，不僅可以輕松把房子租出去，還能及時拿到租金。房屋銀行還可以協助房屋所有人辦理租賃證，繳納房屋稅和各種費用。有的還提供免費的財產保險；房屋保管期間，房屋銀行全面負責房屋的日常管理、維護和租金收取。無論房屋是否出租，房屋銀行都必須照常按月支付租金，風險由房屋銀行自行承擔，大大降低了出租人的租房風險。對於承租人來說，房屋銀行出租的房屋可以免除服務傭金，而且這些房屋有的已經過專業的清潔、消毒和簡單裝修，隨時可以入住。入住後服務也可以由住房銀行擔保。

貴州的操作模式是，房子像錢壹樣存銀行，客戶把房子存到房屋置換中心的租賃部。出租部門用科學的方法計算出房屋的正常出租價格，經業主認可後出租。客戶存房後，置換中心將全權負責房屋的租賃，房屋可委托置換中心管理。客戶存款買房時，會得到壹個存折和壹張工行發行的智能卡。置換中心的租賃部不是每個月直接向租客收取租金，而是按月直接將租金打到客戶的賬戶上，租金從房屋第壹次出租日開始計算。置換中心向客戶承諾，存放在房屋租賃部的房屋，除20天租賃工作期和交房期外，每半年出租壹次。無論是否租出去，租金照常支付到客戶賬戶，風險由置換中心承擔。這樣不僅消除了租房期間的壹切事宜甚至糾紛，也讓客戶不再擔心房子租不出去造成的空置。在“房屋銀行”，存放或出租房屋都不收費。

“房屋銀行”的基本流程如下:(略)

雖然各地基本都按照貴州的方式操作，但還是有區別的。例如，北京房地產交易中心將這種“房屋銀行”業務稱為“租賃吞吐”業務，規定每年預留兩個月作為出租工作日，不向房屋所有人支付租金，從房屋“存入”之日起按約定金額計算租金，但約定租金不等於向承租人收取的實際租金，房地產交易中心從中賺取差價。

在“房屋銀行”業務操作中，房屋所有人與“房屋銀行”的關系壹般是委托人與受托人的關系，所以像北京房地產交易中心這樣從中賺取差價的行為，有點類似於房屋轉租，不符合委托代理和中介業務的相關規定。但大多數“房屋銀行”的基本理念是:幫妳理財，絕不收代理費。即“房屋銀行”是壹種互利的信托關系。房屋所有人將房屋委托給“房屋銀行”，該銀行全權處理房屋的出租事宜。“房屋銀行”定期向房屋所有人支付租金收入，房屋所有人支付若幹天的房屋租金和每月租金的壹定比例。另壹方面，在“房屋銀行”業務中，承租人無需支付中介費，因此“房屋銀行”不是中介，而是房屋所有人的代表，是房屋所有人委托的委托人。在這種運作模式下，“房屋銀行”要盡可能提高租金，以獲取更多的服務費，所以承租人沒有支付中介費，但中介費包含在租金中，租金也提高了。因此，本質上，承租人與“房屋銀行”之間是壹種名義上的租賃關系。此時“房屋銀行”以“房屋所有人”的身份與承租人簽訂租賃合同，承租人並不關心誰是房屋的真正所有人。可見，“房屋銀行”業務的運作更符合信托法律關系。房屋所有權人是信托法律關系中的委托人，“房屋銀行”是具體從事房屋管理活動的受托人。受益人可以是作為委托人的房屋所有權人，也可以是房屋所有權人指定的其他人。這樣，把“住房銀行”稱為“住房信托”，用信托法來規範，可能更合適。

(2)“紹興模式”的土地信托。

浙江省紹興縣於2001成立了農民土地信托中心。在自願的前提下，農民個人可以與這個由縣農辦、土管、農業局等相關部門設立的“中心”簽訂合同，以“土地入股分紅”的形式委托這個中介機構擁有自己土地的使用權。“中心”通過農業信息網和地方報紙發布土地使用權轉包信息，向種養大戶和工商業主“招商”。這樣就不需要大的經營者壹個壹個和農戶簽訂合同，土地使用的供需矛盾也能得到更好的解決。此舉使縣、鄉、村三級“聯網”搞退租還包，突破了原來土地使用權只限於搞活村級的邊界，壹個土地使用權流轉市場在縣級形成了。

來源:/papers/fzp/fzp 03112301 . htm。