昨天整個資本市場最大的新聞應該是“融創吞了大象”:融創斥資632億收購萬達項目。7月10日上午，資本市場雷聲大作。萬達商業與融創中國發布聯合公告，萬達以295.75億元的代價向融創轉讓13個文化旅遊項目965，438+0%股權，融創將承擔項目貸款。同時，融創以335.95億元收購萬達76個酒店項目。總收購成本為631.7億元。
據界面新聞報道，從與萬達的交易內容來看，雙方同意在7月31日前簽署詳細協議，盡快完成支付、資產和股權交割。雙方同意文化旅遊項目交付後保持“四不變”，即品牌不變，項目持有的物業仍使用“萬達文化旅遊城”品牌；規劃內容不變，項目仍按政府批準的規劃和內容進行開發建設；項目建設不變，項目持有物業的設計、施工、質量仍由萬達控制；運營管理不變，項目運營管理仍由萬達公司負責。
1.剛剛崛起的融創是如何依靠樂視成名的？
從房地產市場來看，孫宏斌是老手。無論是當年的順馳地產，還是現在的融創中國，對房地產行業的影響力都很大，但對於大多數人來說，都知道融創和樂視有直接關系。融創最早出現在公眾視野，就是投資了樂視。今年5438年6月+10月，樂視宣布，融創中國旗下嘉睿匯鑫將投資樂視網，包括樂視網、樂視致新、樂視影業。其中樂視獲得約53億元。直到最近，根據公開市場的信息，融創已經支付了15045438+0025億元的投資費用。
但是，樂視已經走到了前面。最近樂視掌門人賈躍亭可以說是壹次又壹次的被攻擊。大量資金被銀行凍結。賈躍亭辭去法人代表和董事長職務，赴美尋求轉機。可以說，樂視已經到了壹個關鍵時刻。在這個節骨眼上，融創實際上已經被綁上了樂視的戰車，不管孫宏斌是否如網上報道的那樣成為了樂視的董事長，從而引領了樂視上市業務的走向。從投資的角度來看，孫宏斌拿下樂視網的上市業務也是壹步妙棋。韓哥曾經總結過孫宏斌進入樂視的幾大好處:
首先，我拿下了樂視的房產資源。作為壹家互聯網公司，樂視近年來像房產中介壹樣屢屢囤地。據經濟觀察報報道，近幾年樂視直接拿地規模達到8300畝，如果加上正在與地方政府洽談的建設用地，將不低於2.5萬畝。這包括浙江省莫幹山的65，438+00，000畝土地。孫宏斌還表示，北京市政府在亦莊給樂視批了5000多畝地，用於發展樂視汽車。這些土地對於浸淫房地產行業多年的融創來說，絕對是優質資源，是融創直接利用的關鍵。盡管這些土地本質上是工業用地，但仍有許多工作要做。
其次，融創從此擁有了互聯網。對於房地產企業來說，這些年走上了自己的轉型之路。擁有互聯網屬性已經成為很多房地產企業發展的重要方向。融創有了樂視之後，借助互聯網屬性確實可以在資本市場講更多的故事，甚至推高自身估值也不是不可能。
第三，融創動用6543.8+05億元可以說是樂視最優質的資產。這些優質資產相比樂視未上市體系中的那些燒錢洞穴，可以說是相當強大的。只要資產剝離得好，投資保值增值並不難。
但是，無論利益有多大，融創都需要花很大的精力去處理樂視的問題，才能填樂視的坑。這時候大舉投資萬達項目的勇氣是怎麽來的？
2.融創萬達交易方有哪些想法？
從整個交易過程來看，萬達和融創可謂周瑜打黃蓋，壹個願打壹個願挨，我們不妨分析壹下為什麽首富王健林和孫宏斌的膽子這麽大。
韓哥認為壹個戒指需要兩只手。王健林作為中國首富，幾百億的項目無論如何也算不上什麽，孫宏斌也是房地產行業的老司機了。這樣選擇的意圖是什麽？
壹方面，萬達的去地產化道路已經清晰。去年在萬達集團的年會上，我們的首富王健林明確表示，萬達的非地產業務已經超過了萬達的地產業務。當時的王氏首富驕傲地向外界宣稱，萬達不再是壹家房地產公司。縱觀萬達近期在網絡科技、互聯網金融、旅遊等非地產業務上的精心布局，不難發現，去地產化已經成為萬達的主攻方向。
對於萬達來說，房地產業務其實很明確:
首先是為萬達地產轉型打基礎。去年以來，我國房地產調控政策日益收緊。萬達和萬科都已經知道，房地產市場的新時代已經到來，房地產將由暴利轉化為微利。面對房地產市場的拐點，萬達急於剝離房地產業務，可以說是非常正常的現象。
二是為萬達上市掃清障礙。萬達商業壹旦從港股退市，可以說是在資本市場引起了不小的遐想，但是退市容易回歸困難。從港股退市的目的無疑是為了在a股有所作為，但目前a股的IPO檔期極其冗長，尤其是國家政策嚴格之後，房地產公司的IPO基本完全停滯。在這樣的背景下，萬達自然不希望被歸為地產股。雖然王健林可以宣稱萬達不再是地產公司，但他手中龐大的地產資本會為其定性帶來諸多麻煩。萬達通過剝離資產，實現了從房地產企業向綜合性商業企業的轉型，這無疑對上市非常有利。
第三，為減少債務轉型的“輕資產”提供了保障。眾所周知，房地產企業是標準的高負債企業，房地產的資產導向特性往往讓房地產企業的資產負債表不太好看，而萬達的轉型成功地將自己變成了“輕資產”企業，結合萬達的互聯網屬性，可以說為資本市場提供了更多的故事空間，這絕對是壹件好事。
讓我們回到融創。對於孫宏斌來說，雙線作戰不僅是小拇指和希特勒頭疼的事情，也是戰場等商場上的大忌。順馳地產因為展示太多而功虧壹簣。不久前，賈躍亭以親身經歷展示了多線同時運營的難度。據品途商業評論報道，2016年以來，隨著融創的不斷擴張，公司負債持續上升，但盈利能力不斷收窄。融創2016年年報顯示，融創凈負債率從2015年末的75.9%上升至121.5%，上升了45.6個百分點。120%的負債率，可以說是踩上了懸崖的紅線。孫宏斌不知道君子不立危墻之下的鐵律嗎？韓哥覺得不對。就像之前對樂視的分析，孫宏斌永遠是壹個策劃者。讓我們這樣來看:
第壹，是萬達的市場定位。對於地產，由於體量巨大，萬達的地產項目基本都是優質資產。融創作為壹家以住宅銷售為主體的房地產公司，有壹定的市場基礎，但與第壹梯隊的萬達、萬科還有較大差距。從經濟學的角度來看，未來的房地產市場壹定是壹分為二八的，規模經濟是房地產市場發展的基礎，但融創在這裏的優勢並不明顯。但融創在萬達的幫助下，獲得了必不可少的土地儲備，繼承了萬達在房地產行業的地位，對通過萬達品牌提升拿地和融資能力起到了非常重要的作用。可以說，在萬達的幫助下，融創進入了中國房地產市場的第壹梯隊，擁有商業地產的話語權。
第二，不醉不歸的萬達與樂視結盟。說到這裏，我們不妨回過頭來看看樂視。樂視和樂視可以說是孫宏斌手裏的兩張好牌。但是由於之前的種種原因，樂視現在是壹個大坑，要填平這個坑才能繼續前進。值得註意的是，在萬達與融創的上壹份協議中，雙方約定在電影等多個領域進行全面戰略合作。其實這才是最大的關鍵點。萬達擁有眾多電影院線資源。這些資源如何與樂視結合？
萬達、融創、樂視、王健林、孫宏斌、賈躍亭，今年的資本市場註定不會寂寞，壹場大戲或許才剛剛開始。
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