靠賣地發展經濟的時代已經過去了。依靠經濟創新發展新經濟是實現長期可持續發展的必然選擇。所以今天，邊肖在這裏整理壹下經濟的相關知識。我們來看看吧！
土地出讓收入下降了30%。為什麽會掉？
對於土地出讓金大幅下降的原因，朱道林認為，土地作為壹種生產要素，其市場需求必然會直接受到實體經濟發展和宏觀經濟走勢的影響，因此土地出讓規模在不同時期出現波動是正常的。
“此外，今年以來，受新冠肺炎疫情和國際政治經濟形勢影響，中國經濟增速有所回落，相應的土地市場需求也有所下降。而且改革開放40多年來，中國已經進入城市化和工業發展的後期，對各種建設用地的需求也在下降。在這些綜合因素下，土地流轉規模下降是必然的。”朱道林說。
蘇州大學王健法學院副院長程也持類似觀點。“2022年上半年土地出讓金大幅下降的背後有偶然原因，也有長期必然原因。偶然的原因是疫情影響了很多城市行政部門的運作，房企線下開工困難，影響了市場信心；不可避免的原因是中國住宅市場已接近飽和”。
接受采訪的學者認為，迫切需要開始深化改革。
但房地產研究機構中智研究院綜合了2017年至2021年全國主要城市土地出讓金占壹般公共預算收入的比重，分析了全國主要城市對土地的財政依存度，其中杭、佛、寧、武、廣、Xi安的數值均超過100%，成都、鄭州、Xi安均超過100%。
這意味著，即使在城鎮化後期，土地出讓金仍然遠遠超過稅收，是地方財政的主要來源。
對於地方土地依賴的慣性，中國人民大學經濟學院院長劉守英在接受《財經》采訪時指出，過去幾十年，迅速膨脹的“土地財政”幫助政府以前所未有的速度積累原始資本。同時，土地出讓金支持了中國數百個城市的基礎設施建設，有力地促進了中國的經濟發展、城市化和工業化。然而，隨著城市化進程的放緩，以及“以土地開發”模式中許多潛在問題的積累，土地作為經濟增長引擎的功能將難以繼續。
朱道林也認為，“城市的土地是有限的，地方政府不可能永遠賣地；即使還有土地要賣，也還是要看土地需求者，也就是有沒有人願意買；而且，土地市場總會受到經濟波動的影響。”
其實十幾年前就有觀點呼籲地方政府開始經濟轉型，擺脫土地財政依賴，並指出了土地財政的潛在負面影響。然而，這些呼籲收效甚微。十年來，土地出讓金占地方財政收入的比重從2013年的近60%上升到2021年的90%以上。
對此，程表示:“長期以來，地方政府的態度壹直是‘收入還可以’、‘生活還能繼續’，因而缺乏改革的動力，也沒有感覺到改革的必要性。改革是由危機推動的，而‘沒錢’作為誘因可以極大地改變地方政府得過且過的態度。因此，在我看來，土地出讓收入的下降，與其說是地方政府的危機，不如說是推動改革、增加地方經濟轉型動力的契機。所以這並不是壹件壞事，實際上符合變革的要求。”
不過，程也承認，短期內，賣地收入的減少無法通過其他產能的增加來彌補，這意味著地方發展將進入“陣痛期”。
過緊日子，擺脫路徑依賴
追溯土地財政模式的起源，不難發現，1994分稅制改革後，地方政府的財力和事權不對等，急需擴大收入來源。此外，房地產市場的快速發展帶動了土地相關收入的快速增長，使得地方政府在既得利益驅動下更加依賴土地財政。這也導致了地方政府的“短期”行為，註重追求眼前的經濟增長。
基於上述前提，很多學者認為“土地紅利”對地方政府形成了路徑依賴和思維依賴。
壹方面是長期的路徑依賴，壹方面需要面對土地出讓金大幅下降的現實。中央財經大學經濟學院副教授、公共政策研究中心主任幹露表達了他的擔憂。“這很可能對當地的公共服務，如教育、社會保障、醫療保險和基礎設施產生影響，例如，工作人員的積極性將受到影響，行政效率將降低。”
對此，程建議，面對財政緊縮，政府應該減少開支，把資金用在最急需的地方。“手裏沒錢，應對的辦法其實就是開源節流。說白了，開源就是加稅，但這肯定不行。國家壹直在加大力度實施大規模增值稅退稅政策，不可能每個人都多繳稅。重要的是減少開支。對於不太緊急的項目，如拓寬道路和修地鐵，地方政府沒有必要在近期撥款和開工建設。”
此外，與土地財政密切相關的房地產業可能引發的風險也值得進壹步思考和研究。
復旦大學經濟學院教授蘭小煥曾公開表示，土地的真正權力並不完全體現在“土地財政”上，而是以土地為抵押物撬動的銀行信貸等資金。在他看來，“土地財政”壹旦與資本市場嫁接，加上杠桿，就形成了“土地財政”，滾雪球，推動經濟快速發展，給地方政府制造越來越多的債務。
在中國，房地產企業壹直依靠高杠桿、高周轉來實現快速擴張。就連房地產頭部企業也用這種模式。具體操作就是房企拿地後，迅速開工，使項目達到預售條件。拿到預售款後，會通過各種方式提前回籠預售款，然後開始新壹輪的拿地、施工、預售、回籠預售款。
在程看來，過去的房地產開發模式給當地經濟轉型帶來了風險和障礙。
“正是因為中央看到了背後的風險，才開始進行改革，下大決心擺脫房地產舊的發展模式。”程對說道。
近年來，中央政府在對房地產市場的多項調控政策中，始終堅持“不炒住房”的基本原則，使市場供求關系真正發揮作用，引導資本流向其他行業。還要求負有調控主體責任的地方政府精準施策，壹城壹策，既避免市場過熱，又防止大起大落，促進房地產市場平穩健康發展。
迫使發展模式轉變
2022年4月12日，中國殷鑒投資有限公司和社會科學文獻出版社聯合發布了《中國投資發展報告》(以下簡稱《報告》)。
報告認為，雖然房地產市場全面見頂已經為期不遠，但這並不意味著當前中國的經濟發展不再需要房地產，甚至不意味著對房地產的依賴正在迅速下降。過去十年，隨著房地產市場的蓬勃發展，土地出讓收入成為大多數城市最主要的財政收入來源，只有房地產稅可以取代土地財政。在歐美，房地產稅是地方財政收入的最主要來源。
朱道林表示，房地產稅本質上是壹種“稅收土地財政”，是通過征收各種土地稅收來支撐的財政收入。“從古代歐洲的什壹稅到現代歐美國家的房地產稅，還有中國歷史上幾個朝代的稅收，這也是這些朝代和國家的主要財政來源。更重要的是，‘稅收土地財政’比現在地方政府獲得的‘財產土地財政’更具有可持續性。”朱道林認為。
不過，上述報告也指出，雖然中央已經開始引導土地財政的根本性改革，但這還需要很長時間。目前只能抑制地方過度投資的沖動，但切斷地方對土地財政的依賴還為時過早。
因此，相對於“稅收土地財政”的發展，朱道林認為，紮紮實實發展實體經濟是更現實的選擇。同時，他強調，即使短期內發展速度放緩甚至經濟下滑，只要及時轉變發展方式，發展高科技產業和實體經濟，未來發展還是有出路的。
幹露提醒說，當地發展高科技產業需要實事求是。“現在所有地方的招商引資都集中在芯片、半導體、新能源汽車上，但並不是所有地方都適合發展這些產業。壹些地方政府做好小微企業就很不錯了，不要好高騖遠。否則最後不僅行業發展不起來，還會花很多錢，得不償失。”
在此基礎上，和程都認為，地方政府應在明晰產權的基礎上，盤活存量資產，制定相應的規章制度，完善法律法規，實現存量資產的開發。
“有些股票資產可能被抵押了。在這種情況下，如何盤活資源，做到物盡其用，需要更細致的規章制度。但現在這壹塊是空白，地方要盡快補上，盡快優化產業結構。”幹露說。
此外，2022年，作為夯實數字經濟發展基礎、擴大有效投資的手段，“新基礎設施”多次被寫入地方政府工作報告，成為打造新的經濟增長引擎的重要抓手。在程看來，新增基建完全可以滿足水泥、鋼筋等原本依賴房地產市場的上下遊企業的業務需求，在穩定就業的同時保持經濟增長。
“對今天的中國來說，花錢修鐵路比買地蓋房子更鼓舞人心。”程說:“現在有必要激活壹個龐大的習慣於路徑依賴的地方政府。讓它動起來，不僅是大腦，還有身體。”
對此，幹露建議:“可以設立壹個實驗區，進行局部改造。在試驗區，官員的考核標準和地方政府的責任和權力結構被重新設計。這樣在進行新的探索的同時，風險也是可控的。”