恒大宣布6543.8+000億的銷售目標全國7折，是迫於“三條紅線”的壓力。據北京商報今日報道，在“三條紅線”的預期下，房企融資持續井噴。座談會後的20天內，房企在境內外發行債券65只，融資規模折合人民幣約554.9億元，平均融資成本升至5.53%。有分析認為，部分房企試圖在“三條紅線”影響尚未完全體現的情況下，抓住最後壹個融資窗口期。
雲南城投私募債券信息
此前，據上交所消息，雲南城投50億元公司債券已於8月27日受理，為“雲南城投集團2020年非公開發行公司債券”，債券類型為私募債。上個月，雲南城投集團已發行多筆融資:8月12日，上交所透露，雲南城投集團2020年向專業投資者公開發行公司債券獲受理，計劃發行金額12億元；8月27日，公司2020年非公開發行公司債券獲上海證券交易所受理，計劃發行金額50億元。
雲南城投的困境源於2016的“大力收購”。激進的投資收購導致雲南城投債務飆升。財報顯示，2016年公司總負債增長44.49%至572.27億元，三年時間價值達到833.25億元！
在大理，雲南城投通過兩次股權收購，獲得了壹個名為“大理海東國際旅遊休閑體驗區”的高端旅遊地產項目，總投資約5億元，也就是後來雲南城投的“海東”項目。2020年3月28日，該項目因違規建別墅問題，立即被大理海東開發管理委員會整改，其中海東體育公園(高爾夫項目)被取消，項目租賃土地需由企業出資建設成生態園。導致前期雲南城投的投資總額和地租難以收回。雲南城投2019年報顯示，雲南城投幾大控股公司去年虧損，其中雲南城投海東投資發展有限公司虧損4.72億元！
“海東”的長期效應
“災難始於壹堵小墻”
去年5月，雲南城投原董事長徐磊因涉嫌嚴重違紀違法，主動投案接受紀律審查和監察調查。就是從那時起，公司的融資額明顯下降。公開資料顯示，雲南城投2019年度融資額較2018年度下降41%！
“禍不單行”
雲南城投的表現也差強人意。2017年公司營業收入增長47.3%至143.91億，而2019年營收減半至62.48億，凈利潤暴跌86.59%至-34.82億！
2020年雲南上市公司半年報
正是因為連續虧損，雲南城投今年以來已經陸續出售了幾家子公司的股權。其中，雲南城投轉讓昆明新疆何達城建60%股權，評估值為491.25萬元，最終成交價為491.25萬元；雲南城投轉讓東莞雲投地產90%股權，評估值955565438+萬元，最終成交價955565438+萬元；雲南城投下屬公司轉讓西雙版納航投地產80%股權，評估值19160600元，最終成交價1916500元。雲南城投轉讓Xi安雲城置業51%股權，評估值8280.76萬元，最終成交價8280.76萬元。此外，2020年，雲南城投啟動重大資產重組，擬將雲南城投持有的天津銀潤等65，438+08家子公司股權轉讓給集團。目前，公司及各方正在積極推進重組，本次重組涉及的資產審計和評估工作正在積極推進中。
雲南城投如何通過賣地轉股自救？
今年9月29日，雲南景洪市政府、西雙版納環球融創旅遊公司、雲南城投旗下景洪投資公司簽署戰略合作協議，主要涉及“瀾滄國際生態文化旅遊度假區橄欖壩傣族水村特色小鎮”項目。7月31日發布的合作公告顯示，雲南城投子公司西雙版納滄江呂雯65438%，西雙版納雲辰置業565438+。
早在17年4月，雲南城投就披露了兩份轉讓滄江呂雯和雲辰地產股權的公告。上述合作項目是核心資產。在《華夏時報》對此事件的調查報道中，雲南城投壹位內部人士向記者證實，“我們(城投)的優勢是土地資源多，手續全”。面對資金壓力，雲南城投必須先賣地轉讓股權。融創中國董事長孫宏斌最近對雲南的文化旅遊產業很感興趣，多次到雲南實地考察。由於雲南城投集團持有的土地資源具有較高的開發價值，此次合作得以順利達成。
簽約儀式現場
當雲南城投頻頻發債、賣地、轉股的時候，對岸的融創還在攻城掠地。融創2020年中期業績報告顯示，融創中國實現營收773.4億元，歸屬凈利潤654.38+00.96億元，核心利潤654.38+03.04億元，同比增長0.7%、6.5%和3.0%。與此相比，實力更強的融創會顯得更“淡定”，但與去年相比。
2019年，融創中國的凈負債率為172%，剔除預付款後的資產負債率為84%，現金短負債率為0.93，嚴重越過“三條紅線”。截至2020年6月末，融創中國資產負債率為86.56%，同比下降4.3個百分點；凈負債率149%，同比下降23.3個百分點。
融創中國2020年中期業績:盈利
融創中國2020年中期業績:土地收購
由此看來，融創中國也在積極自救。
2020年上半年，融創中國物業管理及其他收入32.9億元，占比4.2%；呂雯城市建設運營收入9.8億元，占比65，438+0.3%；截至2020年6月底，融創已在中國布局12個文化旅遊城市、4個旅遊度假區、25個文化旅遊小鎮、8個會展中心，覆蓋49個園區、48個商業、近150家高端酒店。但如此不平衡的營收比例，顯然與其“協同賦能”的願景相去甚遠。
孫宏斌曾將文化旅遊的投資比作“詩和遠方”，大概也意識到持有物業的增加會減緩企業的現金回籠，但與其說是他對文化旅遊產業的熱愛，不如說是他對環保、低密度、低品質產品的看好。盡管融創管理豐富，資金充裕，但與傳統的房地產開發模式相比，文化旅遊產業仍然存在“周期慢”項目的先天劣勢——內耗高，現金回籠慢。巨額債務要求融創中國保持高周轉，加速結轉，保證現金流平衡。
在“三條紅線”的影響下，未來地產圈的趨勢將是持續整合，無論是外部“回血”，自己“造血”，還是忍痛“賣血”，活下來才是重中之重。
截至2019年末，僅雲南城投就在8個城市持有22個房地產儲備項目，持有土地7389畝。除了買地或轉讓股權，雲南城投集團如何培育持續盈利能力更值得關註。
至於融創中國，孫宏斌如何才能拿到“更多的錢，更便宜的錢，更長的錢，能過周期的錢”？需要看文化旅遊項目和住宅商業如何平衡。